Успадкували нерухомість — що далі?

01Відмова від спадщини: спочатку перевірте строк

За § 1944 BGB строк відмови від спадщини зазвичай становить шість тижнів. Його початок залежить від того, коли ви дізналися про відкриття спадщини та підставу спадкування; для заповіту діють додаткові правила. У передбачених законом випадках, пов’язаних із перебуванням за кордоном, строк становить шість місяців. Негайно з’ясуйте початок строку й необхідну форму відмови, перш ніж вирішувати, чи приймати спадщину.

02Чи можна відразу продати будинок, що залишився у спадок?

Саме успадкування не визначає потрібних документів, податкових наслідків або повноважень окремих співспадкоємців. Зберіть підтвердження спадкових прав, актуальні записи земельної книги, відомості про можливе виконання заповіту й наявні права. Нотаріус з’ясує, які документи потрібні для конкретної передачі. Підготуватися допоможе «Чекліст продажу будинку».

За безоплатного набуття майна для перевірки за § 23 EStG враховується придбання попереднім власником. Успадкування не починає автоматично нового десятирічного строку. Доручіть фахівцеві перевірити використання й попередні обставини. У разі спору щодо продажу прочитайте «Пояснення для спільноти спадкоємців»: ваша спадкова частка сама по собі не дає права продати весь будинок.

03Продати успадкований будинок, ділянку або квартиру в окремій власності

Спочатку визначте фактичний тип об’єкта, правовий статус власності та повноваження представників. Для квартири в окремій власності важливі, зокрема, документи WEG; для ділянки — використання й містобудівна інформація. Для цілого орендного будинку потрібен підтверджений огляд доходів і договорів. Упорядкувати відомості допоможуть окремі сторінки «Продати земельну ділянку» і «Продати багатоквартирний будинок». Доступна оцінка квартири не замінює оцінки цих інших типів нерухомості.

04Продаж або здача в оренду успадкованого будинку: ліквідність і зусилля

Зберіть дані про залишок кредиту, поточні витрати, необхідні роботи й фактичні надходження. Відокремте можливу майбутню орендну плату від уже підтверджених доходів. Інструмент «Порівняйте власні сценарії» дозволяє змінювати припущення без створення замовлення на продаж чи здавання в оренду. Податкові питання й різні інтереси співспадкоємців потрібно з’ясувати окремо; позитивний результат розрахунку не визначає повноважень окремого спадкоємця.

05Перші кроки

Після смерті майно автоматично переходить до спадкоємців - навіть якщо померлий все ще значиться в земельній книзі. Уточніть підтвердження ваших прав на спадщину та необхідні записи в земельній книзі. Попереднє виправлення земельної книги не є загальною вимогою для оренди. У разі передачі спадкоємцями попередня реєстрація спадкоємців відповідно до розділу 40 GBO може бути непотрібною. Для продажу або іпотеки нотаріальна контора перевіряє докази та записи, необхідні в кожному окремому випадку.

1. 1Уточнити докази спадщиниНе завжди потрібно свідоцтво про право на спадщину; Зверніть увагу на примітку до нотаріального заповіту або спадкового договору нижче. Якщо потрібне свідоцтво про право на спадщину: у спадковому суді за останнім місцем постійного проживання померлого - для Дюссельдорфа районний суд Дюссельдорфа, у сусідніх містах відповідний районний суд. Подати заяву можна там же або через нотаріальну контору.
2. 2Виправлення земельної книги – безкоштовно протягом 2 роківЯкщо подати заяву до органу земельної книги протягом двох років після смерті спадкодавця, внесення запису про спадкоємців безоплатне.
3. 3Переоформити страхування та податки на майноСтрахування житлової будівлі переходить до спадкоємців. Повідомте страховика й міську податкову службу.
4. 4Збирати документиВитяг із земельної книги, енергетичний сертифікат; для квартир в окремій власності також декларація про поділ і протоколи зборів співвласників.

06Яка вартість майна?

Вам потрібна вартість для трьох речей: податку на спадщину, розподілу між співспадкоємцями та рішення, зберігати чи продавати.

Податкова служба самостійно визначає вартість для податку на спадщину за Законом про оцінку; для квартир в окремій власності зазвичай застосовує метод порівняльної вартості. Якщо ви вважаєте цю вартість зависокою, експертним висновком можна підтвердити нижчу. Який висновок підходить у різних випадках, пояснює «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості».

07Податок на спадщину: пільги

Згенеровано ШІ

Ступінь спорідненості впливає на особисту неоподатковувану суму. Чи виникає податок на спадщину та в якому розмірі, також залежить від усього набутого майна, інших звільнень, попередніх дарувань і особистої ситуації.

Сімейне житло: § 13 абз. 1 № 4b і 4c ErbStG передбачає звільнення від податку за певних умов. Зокрема, важливі проживання спадкодавця в цьому житлі або вагомі причини, що цьому перешкоджали, негайне визначення житла для власного проживання спадкоємцем і, як правило, продовження такого проживання протягом десяти років. Для дітей пільга поширюється лише на 200 м² житлової площі. Інші умови й винятки, зокрема вагомі причини припинення власного проживання, потрібно перевіряти індивідуально; сам лише пізніший переїзд не підтверджує звільнення від податку.

08Зберігати, здавати в оренду чи продавати?

Правильної відповіді для всіх немає. Ці три моменти зазвичай вирішують:

1. 1Проживати самостійноМоже бути звільнено від податку (сімейне житло). Врахуйте поточні витрати: внески співвласників, утримання й ремонт, податок на нерухомість.
2. 2Здати в орендуДохід від оренди оподатковується податком на доходи. Для перевірки за орендним правом потрібен відповідний Mietspiegel і, за потреби, консультація фахівця. Скористайтеся матеріалом «Інформація про індекс орендної плати».
3. 3ПродатиЗа безоплатного набуття для § 23 EStG потрібно враховувати придбання попереднім правовласником. Продаж після закінчення строку може бути можливим без податку на прибуток від приватного продажу; активи підприємства, використання та попередні обставини потрібно перевіряти окремо.

09Спільна спадщина

Співспадкоємці спільно управляють спадковим майном (§ 2038 BGB). Для належного управління та необхідного збереження діють різні правила; загального правила більшості недостатньо для кожного заходу. Розпорядження спадковим майном зазвичай потребує спільних дій (§ 2040 BGB). Представництво й особливі випадки потрібно перевіряти окремо.

Вимогу про припинення спільності та можливий аукціон для поділу майна (Teilungsversteigerung) потрібно перевіряти з урахуванням конкретної спадкової та майнової ситуації. Певна сума виручки не гарантується. Спільна основа оцінки й узгоджений графік допомагають уникнути цього.

Правова база: §§ 2032, 2038, 2042 BGB · § 180 ZVG