Immobilie geerbt – was jetzt?

01Erbe ausschlagen: Frist zuerst prüfen

Nach § 1944 BGB beträgt die Ausschlagungsfrist grundsätzlich sechs Wochen. Ihr Beginn hängt von der Kenntnis des Erbfalls und des Berufungsgrundes ab; bei einem Testament gelten zusätzliche Regeln. In den dort genannten Auslandsfällen sind es sechs Monate. Lassen Sie Fristbeginn und erforderliche Form unverzüglich prüfen, bevor Sie über Annahme oder Ausschlagung entscheiden.

02Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Eine Erbschaft allein beantwortet weder die Frage nach den nötigen Nachweisen noch nach Steuern oder der Befugnis einzelner Miterben. Stellen Sie Erbnachweis, Grundbuchstand, mögliche Testamentsvollstreckung und bestehende Rechte zusammen. Das Notariat klärt, welche Unterlagen für die konkrete Übertragung erforderlich sind. Für die Vorbereitung können Sie die Hausverkauf-Checkliste nutzen.

Bei unentgeltlichem Erwerb rechnet § 23 EStG für die dortige Prüfung die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu; der Erbfall setzt nicht pauschal eine neue Zehnjahresfrist in Gang. Lassen Sie Nutzung und Vorgeschichte prüfen. Bei Streit über den Verkauf lesen Sie die Einordnung zur Erbengemeinschaft, statt aus der eigenen Erbquote eine Verkaufsbefugnis für das ganze Haus abzuleiten.

03Geerbtes Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung verkaufen

Ordnen Sie zuerst die tatsächliche Objektart, Eigentumssituation und Vertretungsbefugnisse. Für eine Eigentumswohnung sind unter anderem WEG-Unterlagen relevant; bei einem Grundstück kommen Nutzung und planungsrechtliche Auskünfte hinzu. Ein ganzes Mietshaus braucht eine belegte Einnahmen- und Vertragsübersicht. Unsere getrennten Seiten zu Grundstück verkaufen und Mehrfamilienhaus verkaufen helfen beim Ordnen. Eine verfügbare Wohnungsschätzung ist kein Ersatz für die Bewertung dieser anderen Objektarten.

04Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten: Liquidität und Aufwand

Stellen Sie Restschuld, laufende Kosten, notwendigen Aufwand und tatsächliche Einnahmen zusammen. Trennen Sie eine denkbare zukünftige Miete von bereits belegten Einnahmen. Mit dem Vergleich eigener Szenarien können Sie Annahmen verändern, ohne dass daraus ein Verkaufs- oder Vermietungsauftrag entsteht. Steuerfragen und unterschiedliche Interessen einer Erbengemeinschaft müssen gesondert geklärt werden; ein positives Rechenergebnis entscheidet nicht über die Befugnis eines einzelnen Erben.

05Die ersten Schritte

Mit dem Tod geht die Immobilie automatisch auf die Erben über – auch wenn im Grundbuch noch der Verstorbene steht. Klären Sie den Nachweis Ihres Erbrechts und die erforderlichen Grundbucheinträge. Eine vorherige Grundbuchberichtigung ist keine allgemeine Voraussetzung für die Vermietung. Bei einer Übertragung durch Erben kann die vorherige Eintragung der Erben nach § 40 GBO entbehrlich sein. Für Verkauf oder Beleihung prüft das Notariat die im Einzelfall nötigen Nachweise und Einträge.

1. 1Erbnachweis klärenEin Erbschein ist nicht immer erforderlich; beachten Sie den Hinweis zum notariellen Testament oder Erbvertrag unten. Falls ein Erbschein benötigt wird: beim Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen – für Düsseldorf das Amtsgericht Düsseldorf, in den Nachbarstädten das jeweils zuständige Amtsgericht. Den Antrag stellen Sie dort oder über ein Notariat.
2. 2Grundbuch berichtigen – 2 Jahre gebührenfreiStellen Sie den Antrag beim Grundbuchamt innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, kostet die Eintragung der Erben keine Gebühr.
3. 3Versicherung und Grundsteuer ummeldenDie Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über. Informieren Sie den Versicherer und das Steueramt der Stadt.
4. 4Unterlagen sammelnGrundbuchauszug, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen auch Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.

06Welchen Wert hat die Immobilie?

Den Wert brauchen Sie für drei Dinge: die Erbschaftsteuer, die Aufteilung unter Miterben und die Entscheidung, ob Sie behalten oder verkaufen.

Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer selbst nach dem Bewertungsgesetz – bei Eigentumswohnungen meist im Vergleichswertverfahren. Halten Sie diesen Wert für zu hoch, können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Wann welches Gutachten passt, zeigt die Seite Ratgeber zu Verkehrswertgutachten.

07Erbschaftsteuer: Freibeträge

KI-generiert

Der Verwandtschaftsgrad beeinflusst den persönlichen Freibetrag. Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt auch vom gesamten Erwerb, weiteren Befreiungen, früheren Zuwendungen und der persönlichen Situation ab.

Familienheim: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG enthält eine bedingte Befreiung. Relevant sind insbesondere die Selbstnutzung durch den Erblasser oder zwingende Hinderungsgründe, die unverzügliche Bestimmung zur eigenen Wohnnutzung durch den Erwerber und deren grundsätzlich zehnjährige Fortführung. Bei Kindern gilt die Begünstigung nur bis 200 m² Wohnfläche. Weitere Voraussetzungen und Ausnahmen, etwa zwingende Gründe für die Aufgabe der Selbstnutzung, sind im Einzelfall zu prüfen; ein späterer Einzug allein bestätigt keine Befreiung.

08Behalten, vermieten oder verkaufen?

Es gibt keine richtige Antwort für alle. Diese drei Punkte entscheiden meist:

1. 1Selbst nutzenKann steuerfrei bleiben (Familienheim). Rechnen Sie mit laufenden Kosten: Hausgeld, Instandhaltung, Grundsteuer.
2. 2VermietenMieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Für die mietrechtliche Einordnung benötigen Sie den passenden Mietspiegel und gegebenenfalls fachlichen Rat. Nutzen Sie die Informationen zum Mietspiegel.
3. 3VerkaufenBei unentgeltlichem Erwerb ist für § 23 EStG die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu berücksichtigen. Ein Verkauf außerhalb der Frist kann ohne Steuer auf den privaten Veräußerungsgewinn möglich sein; Betriebsvermögen, Nutzung und Vorgeschichte müssen gesondert geprüft werden.

09Erbengemeinschaft

Die Nachlassverwaltung steht den Miterben gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Für ordnungsmäßige Verwaltung und notwendige Erhaltung gelten unterschiedliche Regeln; eine pauschale Mehrheitsregel reicht nicht für jede Maßnahme. Verfügungen über Nachlassgegenstände erfordern grundsätzlich gemeinschaftliches Handeln (§ 2040 BGB). Vertretung und Sonderfälle müssen konkret geprüft werden.

Ein Aufhebungsverlangen und eine mögliche Teilungsversteigerung müssen anhand der konkreten Erb- und Eigentumssituation geprüft werden. Ein bestimmter Erlös wird nicht garantiert. Eine gemeinsame Bewertungsgrundlage und ein gemeinsamer Zeitplan helfen, das zu vermeiden.

Rechtsgrundlagen: §§ 2032, 2038, 2042 BGB · § 180 ZVG