Наследство – что теперь?

01Отказ от наследства: сначала проверьте срок

По § 1944 BGB срок отказа от наследства обычно составляет шесть недель. Его начало зависит от того, когда вы узнали об открытии наследства и основании наследования; для завещания действуют дополнительные правила. В предусмотренных законом случаях, связанных с нахождением за границей, срок составляет шесть месяцев. Сразу уточните начало срока и необходимую форму отказа, прежде чем решать, принимать ли наследство.

02Могу ли я продать унаследованный дом сразу?

Само наследование не отвечает на вопросы о документах, налогах или полномочиях отдельных наследников. Соберите подтверждение наследственных прав, сведения земельной книги, данные об исполнении завещания и существующих правах. Нотариус уточнит документы для конкретной передачи. Подготовиться поможет Список проверок при продаже дома.

При безвозмездном приобретении для проверки по § 23 EStG учитывается приобретение правопредшественника: наследование не запускает автоматически новый десятилетний срок. Поручите проверку использования и предыстории объекта. При споре о продаже прочитайте руководство о совместном наследовании; своя доля наследства сама по себе не даёт права продать весь дом.

03Продажа унаследованного дома, участка или квартиры в собственности

Сначала уточните тип объекта, собственников и полномочия представителей. Для квартиры в отдельной собственности важны документы WEG, для участка — использование и градостроительные сведения, для целого доходного дома — подтверждённые доходы и договоры. Упорядочить сведения помогают страницы Продать земельный участок и Продать многоквартирный дом. Доступная оценка квартиры не заменяет оценку других типов недвижимости.

04Продажа или сдача в аренду дома по наследству: ликвидность и усилия

Соберите остаток долга, текущие расходы, необходимые вложения и фактические доходы. Отделите возможную будущую аренду от подтверждённых поступлений. В инструменте «Сравнение собственных сценариев» можно менять допущения, не создавая поручения на продажу или аренду. Налоги и разные интересы сонаследников требуют отдельного выяснения: положительный результат расчёта не определяет полномочия отдельного наследника.

05Первые шаги

После смерти недвижимость автоматически переходит наследникам, даже если в земельной книге ещё указан умерший. Уточните документы, подтверждающие наследственные права, и необходимые записи. Предварительное исправление земельной книги не является общим условием сдачи в аренду. При передаче недвижимости наследниками их предварительная регистрация может не требоваться по § 40 GBO. Для продажи или залога нотариус проверяет документы и записи, необходимые в конкретном случае.

1. 1Уточнить подтверждение наследственных правСвидетельство о наследстве требуется не всегда; Обратите внимание на примечание к нотариальному завещанию или договору о наследстве ниже. Если требуется свидетельство о наследстве: в суде по наследству по последнему обычному месту жительства умершего - для Дюссельдорфа - окружной суд Дюссельдорфа, в соседних городах - соответствующий окружной суд. Подать заявление можно там же или через нотариальную контору.
2. 2Исправление земельной книги – бесплатно в течение 2 лет.Если подать заявление в земельный кадастр в течение двух лет с момента получения наследства, плата за регистрацию наследников не взимается.
3. 3Переоформить страховку и налог на имуществоСтрахование домовладельцев передается наследникам. Сообщите страховщику и городскую налоговую инспекцию.
4. 4Соберите документыВыписка из земельной книги, энергетический сертификат; для квартир в собственности также декларация о разделении и протоколы собрания собственников.

06Какова стоимость недвижимости?

Стоимость нужна для трёх задач: расчёта налога на наследство, распределения между сонаследниками и решения, сохранить объект или продать.

Finanzamt определяет стоимость для налога на наследство по Закону об оценке, для квартир — обычно сравнительным методом. Если стоимость кажется завышенной, более низкую можно подтвердить экспертным заключением. Различия видов заключений объясняет Руководство по отчетам о рыночной стоимости.

07Налог на наследство: необлагаемые суммы

Создано ИИ

Степень родства влияет на личную необлагаемую сумму. Наличие и размер налога на наследство также зависят от всего приобретённого имущества, других освобождений, прежних дарений и личной ситуации.

Семейное жильё: Освобождение по § 13 Abs. 1 Nr. 4b и 4c ErbStG действует при соблюдении условий. Важны собственное проживание наследодателя или вынуждающие препятствия, незамедлительное предназначение объекта для собственного проживания наследника и, как правило, продолжение использования десять лет. Для детей льгота ограничена 200 м². Другие условия и исключения, например вынуждающие причины прекратить проживание, проверяют индивидуально; один лишь позднейший переезд не подтверждает освобождение.

08Оставить, сдавать в аренду или продать?

Универсального ответа нет. Обычно решение зависит от трёх вариантов:

1. 1Проживать самостоятельноМожет оставаться без налогов (семейный дом). Ожидайте текущие расходы: плата за дом, техническое обслуживание, налог на имущество.
2. 2Сдавать в арендуАрендный доход облагается подоходным налогом. Для проверки по арендному праву нужен подходящий Mietspiegel и при необходимости консультация специалиста. Отправная точка — официальная информация о Mietspiegel.
3. 3ПродатьПри безвозмездном приобретении для § 23 EStG учитывается приобретение правопредшественника. Продажа за пределами установленного срока может быть возможна без налога на прибыль от частной продажи; имущество предприятия, использование и предысторию необходимо проверить отдельно.

09Совместное наследование

Сонаследники совместно управляют наследственным имуществом (§ 2038 BGB). Для надлежащего управления и необходимого сохранения действуют разные правила; общего правила большинства недостаточно для любой меры. Распоряжение наследственным имуществом обычно требует совместных действий (§ 2040 BGB). Представительство и особые случаи нужно проверять отдельно.

Требование о прекращении общности и возможный аукцион для раздела имущества (Teilungsversteigerung) нужно проверять с учётом конкретной наследственной ситуации и прав собственности. Определённая сумма выручки не гарантируется. Общая основа оценки и согласованный график помогают этого избежать.

Правовая основа: §§ 2032, 2038, 2042 BGB · § 180 ZVG