Рассчитать доходность аренды: валовый показатель и расходы отдельно
Сколько базовой арендной платы остаётся до финансирования и налогов? Сравните сценарий доходности с явными допущениями, а не одно процентное значение.
Рассчитать сценарий доходности от аренды
Изменяемые значения примера, а не рыночные данные или условия банка. Расчёт выполняется только в браузере; введённые данные не сохраняются и не отправляются. Без индивидуального расчёта налогов.
Ваш результат
Собственный расчёт на основе ваших данных и указанных допущений.
- Доходность с учётом расходов до финансирования и налогов
- 2,73 %
- Годовой остаток дохода до финансирования и налогов
- 9.000,00 €
- Годовая арендная плата без коммунальных расходов
- 12.000 €
- Неполученная арендная плата
- -600 €
- Расходы собственника
- -2.400 €
- Остаток дохода
- 9.000 €
Столбцы показывают соотношение введённых вами сумм. Отрицательные значения отмечены знаком минус.
Валовая доходность не учитывает расходы и неполученную аренду. Доходность с учётом расходов учитывает ваши допущения о расходах и общий бюджет. Остаток дохода — не сумма после платежа по кредиту и налогов: финансирование, личные налоги и дополнительный ремонт нужно проверить отдельно.
Метод расчета и другие значения
- Годовая арендная плата без коммунальных расходов
- 12.000,00 €
- Предполагаемые потери арендной платы
- 600,00 €
- Годовые расходы собственника и резервы
- 2.400,00 €
- Цена покупки, включая дополнительные расходы
- 330.000,00 €
- Валовая доходность аренды относительно цены покупки
- 4 %
Сценарий просчитан. Результаты находятся в разделе «Ваш результат».
Валовая доходность аренды: годовая базовая арендная плата по отношению к цене покупки
Валовая доходность аренды рассчитывается как годовая базовая арендная плата ÷ цена покупки ×100. Это быстрый показатель для сравнения, но он не учитывает дополнительные расходы, неполученную арендную плату, управление и содержание. Калькулятор использует базовую арендную плату без авансов на эксплуатационные расходы. При цене покупки 300.000 € и ежемесячной базовой аренде 1.000 € годовая сумма составляет 12.000 €, а валовая доходность — 4 %. Это пример расчёта, а не измеренный уровень аренды в Дюссельдорфе.
Доходность с учётом расходов: общий бюджет как база расчёта
Второй показатель: (годовая базовая арендная плата − неполученная аренда − годовые расходы собственника и резервы) ÷ (цена покупки + дополнительные расходы) ×100. Неполученная аренда равна годовой базовой плате × введённую вами процентную долю. При дополнительных расходах 30.000 €, неполученной аренде 5 % и годовых расходах 2.400 € в примере остаётся 9.000 €; деление на 330.000 € даёт около 2,73 %. Мы называем этот показатель доходностью с учётом расходов: термин «чистая доходность» используется по-разному и может включать другие статьи.
Какие статьи входят в расходы собственника?
Используйте подтверждённые суммы расходов, которые не возмещаются арендаторами, на управление и планируемое содержание. Для квартиры в собственности не весь взнос Hausgeld автоматически является экономической нагрузкой арендодателя. Проверьте финансовый план и годовой расчёт, отделите возмещаемые расходы от расходов собственника и не учитывайте уже заложенный резерв повторно. Нерегулярный ремонт можно включить в годовую плановую сумму; крупный дополнительный взнос — отдельно в бюджет приобретения.
Проверить сценарии простоя без арендатора и расходов
Например, измените долю неполученной арендной платы с 0 на 5 и 10 %, не принимая эти примеры за прогноз. Также сравните вариант с более высокими расходами. Отрицательная доходность с учётом расходов отображается как есть, без ограничения нулём. Так вы увидите, поглощают ли ваши допущения текущий остаток дохода. Договорную арендную плату, нормы права аренды, спрос и состояние нужно проверять для конкретного объекта; желаемая плата в объявлении не гарантирует поступления денег.
Доходность не является ни ликвидностью, ни инвестиционной рекомендацией.
В этой упрощённой модели не учтены проценты по кредиту, погашение основного долга, подоходный налог, амортизация, выручка от продажи и изменение стоимости. Положительный остаток до финансирования может стать отрицательным после платежа по кредиту. Погашение уменьшает доступные средства, но также сокращает долг; поэтому денежный поток и доходность нельзя приравнивать. Для личного инвестиционного решения нужен полный расчёт финансирования и налоговая проверка. Калькулятор не выставляет оценку и не обещает целевую доходность.
Купить квартиру и сдавать её: сначала объект, затем доходность
Сопоставьте цену покупки с подтверждённой площадью, состоянием, взносами Hausgeld и действующими отношениями аренды. Желаемая будущая плата не является гарантированным доходом. Отдельно проверьте расходы собственника, ожидаемые работы и резервы; авансы на эксплуатационные расходы — не дополнительная прибыль от аренды. При покупке дома здание и участок рассматриваются вместе. Калькулятор упорядочивает ваши допущения, но не оценивает платёжеспособность арендатора, состояние конструкций или допустимость арендной платы.
Купить дом и сдавать его: рассчитайте также неблагоприятные сценарии
Сравните исходное допущение со сценарием меньших доходов, большего простоя или повышенных расходов собственника. Отметьте, какие данные подтверждены, а какие лишь оценены. Платежи по финансированию и личные налоги дополнительно включаются в планирование доступных средств; положительная доходность до этих статей не подтверждает положительного остатка на счёте. Для выбора между самостоятельной продажей и сдачей есть отдельный инструмент сценариев. Расчёт не является рекомендацией к покупке или обещанием будущих доходов.
Подходящие инструменты и дополнительная информация
Источники данных
Официальный источник · собственный расчёт · собственный анализ · оценка DDORF → Методология
- Официальный источник§ 28 WEG: Wirtschaftsplan und JahresabrechnungОснование для подтверждённых расходов на квартиру в собственностиК источнику(открывается в новом окне)
- Собственный расчётСобственный расчётСобственный расчёт на основе ваших данных и указанных допущений; не прогноз рынка.К источнику