Покупка многоквартирного дома в Düsseldorf: цены, доходность, проверки

01Проверьте список арендаторов: целевая арендная плата не является надежным притоком денег

Для каждой квартиры сравните согласованную базовую арендную плату с фактически полученной суммой. Отдельно учитывайте простой, задолженности, использование и известные договорённости. Фраза «полностью сдано» в описании не доказывает своевременность платежей или постоянство дохода. Проверяйте документы с закрытыми персональными данными, которые не нужны для решения.

Рассчитайте второй сценарий с потерей арендного дохода и ростом расходов, которые нельзя переложить на арендаторов. Простой нельзя одновременно учитывать как полную аренду и свободную квартиру с немедленной выручкой от продажи. Калькулятор доходности аренды показывает влияние ваших допущений на доходность, но не подтверждает законность повышения аренды.

02Рассчитайте обслуживание, финансирование и ликвидность отдельно

Крышу, отопление и фасад нельзя оценить только по году постройки. Распределите известные работы по срочности и получите обоснованные оценки объёма и стоимости. Собственный общий резерв — лишь сценарий, а не подтверждённое предложение на ремонт. До покупки поручите проверку технических рисков.

До оформления финансирования используйте Дополнительные расходы на покупку и Калькулятор собственных средств. Для последующего решения пригодятся Продажа или аренда как сценарий ликвидности и Каталог управляющих организаций Дюссельдорфа.

03Рынок многоквартирных домов в Дюссельдорфе

Многоквартирные дома в Дюссельдорфе продаются гораздо реже, чем кондоминиумы. Некоторые объекты недвижимости переходят из рук в руки без публичной рекламы – через брокеров, банки или напрямую между владельцами.

Оценочная комиссия Дюссельдорфа публикует в отчете о рынке недвижимости информацию о том, сколько многоквартирных домов было продано в прошлом году и по каким ценам. Он также содержит ключевые показатели, по которым можно классифицировать предложение: коэффициенты валового арендного дохода и процентные ставки на недвижимость. Отчет доступен через BORIS NRW; обратите внимание на текущий выпуск.

Актуальные предложения проверяйте на странице Купить дом в Дюссельдорфе (ищите напрямую у подходящих поставщиков). Многоквартирные дома от частных продавцов редки. Покупка без агента экономит комиссию, но проверку объекта вы организуете сами. Разделение комиссии по § 656c BGB на многоквартирный дом не распространяется: размер можно согласовать свободно.

04Разобраться в коэффициенте цены покупки и ставке капитализации

Для первого ориентира достаточно двух показателей: коэффициента цены покупки с точки зрения покупателя и ставки капитализации с точки зрения оценщика.

Подходящий множитель цены покупки соответствует рынку и конкретному объекту. Сравните показатель предложения с множителями валового арендного дохода, опубликованными Gutachterausschuss для похожих домов — с учётом расположения, года постройки и площади. Заметное превышение требует объяснения: например, аренда ниже рынка с возможностью повышения или недавно проведённый ремонт.

Ставка капитализации недвижимости (Liegenschaftszins) отражает доходность, которую покупатели фактически ожидают на рынке. Оценщики используют её в доходном методе по ImmoWertV. Чем ниже ставка, тем выше стоимость при одинаковом арендном доходе.

05Ориентиры стоимости недвижимости MFH для каждого местоположения

Ориентиры стоимости недвижимости — средние значения за м² жилой площади типичного здания в определённом месте. Gutachterausschuss выводит их из цен реальных сделок. Типы объектов и опубликованные значения представлены на странице BORIS NRW: официальная рыночная информация.

Для многоквартирного дома цена за квадратный метр служит лишь проверкой правдоподобия оценки. Два дома с одинаковой жилой площадью могут значительно различаться по стоимости, если один приносит доход от аренды по рыночным ставкам, а другой десятилетиями сдаётся дешевле рынка. Для решения о покупке важен доход.

06Расчёт доходности на примере

Валовую доходность аренды легко рассчитать, но она даёт ограниченную информацию. Чистая доходность показательнее: она учитывает дополнительные расходы на покупку и расходы, которые собственник оплачивает сам.

Расходы на финансирование и налоги здесь ещё не учтены. Заёмные средства меняют доходность собственных средств: она увеличивается, если процентная ставка ниже чистой доходности аренды, иначе уменьшается.

Mietspiegel — ориентиры арендной платы и фактическая аренда: Проверьте каждую квартиру, используя официальную информацию о Mietspiegel. Если фактическая плата ниже местной сравнительной ставки, её можно постепенно повышать по § 558 BGB — в пределах Kappungsgrenze и не ранее чем через 15 месяцев после прошлого повышения. Более высокая плата тоже несёт риск: при новой аренде доход может снизиться.

Ограничение арендной платы для новых объектов аренды: В зоне действия Mietpreisbremse при повторной сдаче плата может превышать местную сравнительную ставку максимум на 10 % (§ 556d BGB). Действие правила в Дюссельдорфе и исключения объясняет Основы права аренды и сравнительная арендная плата.

07Комплексная проверка: договоры аренды, конструкция здания, энергетика (GModG)

Прежде чем покупать многоквартирный дом, проверьте его по трем направлениям: юридически, технически и энергетически. Запросите документы заранее.

1. 1Договоры аренды и список арендаторовВсе договоры с дополнениями, дата начала аренды, текущая плата, соглашения о ступенчатой или индексируемой плате, залоги, задолженности, текущие споры и расторжения.
2. 2Эксплуатационные расходыПоследние расчёты расходов показывают, возложено ли на арендатора то, что допускается возлагать, и какие расходы остаются за собственником.
3. 3Строительная конструкцияКрыша, фасад, окна, подвал и влажность, водопровод и электропроводка, отопление. Дом такого размера стоит осмотреть со строительным экспертом.
4. 4Энергия по GModGПри продаже, как правило, требуется действующий энергетический сертификат (§ 80 GModG). Дооборудование перекрытия верхнего этажа регулируется § 35 GModG с учётом его условий и исключений. Прежняя обязанность замены по § 72 GEG в действующей редакции отменена; из этого не следует общее заключение о допустимости или экономичности конкретной системы отопления. До покупки поручите специалисту проверить отопление, требования к топливу и необходимость ремонта.
5. 5Земельная книга, обременения строительства, разрешенияПрава третьих лиц в разделе II, реестр строительных обременений, реестр загрязнений и разрешения на строительство, включая обустроенные мансарды и подвальные квартиры.

08Разделение на отдельные квартиры в собственности: что разрешено

В принципе многоквартирный дом можно разделить на квартиры в отдельной собственности. Нужны декларация о разделе у нотариуса и подтверждение обособленности помещений (Abgeschlossenheitsbescheinigung) от органа строительного надзора. Раздел регистрируется в земельной книге.

В регионах с напряжённым рынком жилья федеральные земли могут требовать разрешение для перевода арендного жилья в квартиры в отдельной собственности (§ 250 BauGB). До покупки проверьте, действует ли такое постановление в NRW и охватывает ли Дюссельдорф: актуальный статус опубликован на recht.nrw.de, информацию предоставляет строительный надзор. Если дом находится в зоне действия правил сохранения застройки (Erhaltungssatzung, § 172 BauGB), может потребоваться дополнительное разрешение.

1. 1Преимущественное право арендаторовЕсли сданная квартира впервые продаётся после преобразования в отдельную собственность, арендатор имеет преимущественное право покупки (§ 577 BGB).
2. 2Защитный срок до допустимого расторжения арендыЕсли жильё после передачи арендатору перевели в режим квартирной собственности и затем продали, может действовать защитный срок по § 577a BGB: по общему правилу три года с продажи, а в районах, определённых земельным постановлением, — до десяти лет. Прежде чем планировать расторжение договора для собственного проживания, проверьте обстоятельства и действующее местное постановление.
3. 3Налоговые последствияЛюбой, кто продает несколько квартир за короткий период времени, может считаться дилером коммерческой недвижимости. Уточните это заранее у своего налогового консультанта.

09Налоги: амортизация, расходы на техническое обслуживание, лимит 15%.

Доход от аренды облагается подоходным налогом. Из этой суммы вы вычитаете проценты, управленческие расходы и амортизацию здания. Списать землю нельзя – поэтому разделите цену покупки в договоре или с помощью Федерального Минфина.

В приведенном выше примере предполагается, что 60% общей суммы инвестиций приходится на здание, т.е. 1 338 840 евро. Если он был построен между 1925 и 2022 годами, это приведет к амортизации в размере 26 776,80 евро в год. Для новых зданий также применяется дегрессивная амортизация в течение ограниченного периода времени (раздел 7, пункт 5a EStG); Пожалуйста, свяжитесь со своим налоговым консультантом, чтобы узнать, соответствует ли ваша недвижимость требованиям.

Возможность сразу вычесть ремонт как расходы на содержание или необходимость включить его в затраты на приобретение либо создание объекта проверяют отдельно. При продаже личного имущества спустя более десяти лет прибыль, как правило, не подпадает под § 23 EStG. Для имущества предприятия и коммерческой торговли недвижимостью действуют другие правила. Поручите налоговую проверку конкретной ситуации.

10Финансирование для инвесторов

Банки финансируют многоквартирные дома с учётом доходности. Они проверяют, покрывает ли устойчивый арендный доход проценты и погашение, и определяют собственную залоговую стоимость, которая обычно ниже цены покупки.

1. 1Собственные средства для дополнительных расходовБанки неохотно финансируют налог на передачу собственности, нотариусов и брокеров. Планируйте их из собственного капитала.
2. 2Обслуживание кредита в сравнении с чистым доходомСравните годовую сумму кредитных платежей с чистым доходом, а не с валовой арендой. Должен остаться запас на простой и ремонт.
3. 3Фиксация ставки и погашениеДлительная фиксация ставки защищает от роста процентов. Через десять лет кредит с более длительным сроком фиксации всё же можно расторгнуть (§ 489 BGB).

Для крупных сумм некоторые банки требуют заключение о стоимости. Выбрать подходящий вид поможет Руководство по отчетам о рыночной стоимости.

11Многоквартирный дом в окрестностях: Крефельд, Дуйсбург, Вупперталь, Менхенгладбах.

В соседних городах цены покупки за квадратный метр обычно ниже, чем в Дюссельдорфе. Поэтому валовая доходность может быть выше. Но проверьте, так же ли надёжен арендный доход: простой, смена арендаторов и накопившийся ремонт сильнее влияют на результат при более низкой плате.

У каждого города собственный Mietspiegel и отчёт о рынке недвижимости. Учитывайте местные особенности: в Wuppertal и Krefeld многие дома имеют статус памятника архитектуры, а в некоторых частях Duisburg нужно проверить последствия прежней горнодобычи.

12Найти управляющую организацию

Собственники, которые не находятся на месте или имеют несколько домов, заказывают управление арендой. Управляющая компания следит за поступлением платы, расчётами дополнительных расходов, ремонтом и сменой арендаторов. При разделении дома на квартиры в собственности сообществу собственников дополнительно нужно управление WEG.

До покупки уточните, сохранится ли прежняя управляющая организация и на каких условиях. Сравните предложения, услуги и рекомендации. Организации Дюссельдорфа представлены на странице Управление недвижимостью в Дюссельдорфе (исследования непосредственно у подходящих поставщиков).