Купівля багатоквартирного будинку в Düsseldorf: ціни, дохідність, перевірки

01Перевірте список орендарів: цільова орендна плата не є гарантією надходження грошей

Для кожного приміщення порівняйте погоджену орендну плату без комунальних платежів (Nettokaltmiete) з фактично отриманою сумою. Окремо зазначте простій, заборгованість, використання й відомі домовленості. Позначка «повністю здано в оренду» в описі об’єкта не доводить своєчасних платежів чи постійно незмінного доходу. Перевіряйте документи, у яких закрито персональні дані, непотрібні для рішення.

Розрахуйте другий сценарій із втратою орендного доходу й вищими витратами, які не покладаються на орендаря. Можливий простій не можна водночас врахувати як повний орендний дохід і як вільну квартиру з негайною виручкою від продажу. Інструмент «Калькулятор дохідності оренди» показує, як власні припущення змінюють дохідність; він не підтверджує юридичної допустимості підвищення орендної плати.

02Окремо розрахувати утримання й ремонт, фінансування та ліквідність

Дах, опалення чи фасад не можна оцінити лише за роком побудови. Впорядкуйте відомі роботи за терміновістю й отримайте надійні оцінки їхнього обсягу та вартості. Власний умовний резерв — це сценарій, а не підтверджена пропозиція ремонту. Перевірте технічні ризики до купівлі.

Перед фінансуванням скористайтеся матеріалами «Додаткові витрати на придбання» і «Калькулятор власного капіталу». Для подальшого рішення стануть у пригоді «Продаж або оренда як сценарій ліквідності» і «Каталог компаній з управління нерухомістю в Дюссельдорфі».

03Ринок багатоквартирних будинків у Дюссельдорфі

Багатоквартирні будинки в Düsseldorf продаються значно рідше, ніж окремі квартири у власності. Частина об’єктів змінює власника без публічних оголошень — через агентів, банки або безпосередньо між власниками.

Комісія Gutachterausschuss Düsseldorf публікує у звіті про ринок земельних ділянок дані про кількість проданих за попередній рік багатоквартирних будинків і ціни угод. Звіт також містить показники для оцінки пропозиції: мультиплікатори валового доходу та ставки капіталізації нерухомості. Звіт доступний через BORIS NRW; перевіряйте актуальність видання.

Актуальні пропозиції можна перевірити за посиланням «Купити будинок у Дюссельдорфі (шукати безпосередньо у відповідних надавачів)». Багатоквартирні будинки від приватних продавців трапляються рідко. Купуючи без агента, ви заощаджуєте комісію, але перевірку об’єкта ніхто не зробить замість вас. Законодавчий розподіл комісії агента за § 656c BGB на багатоквартирні будинки не поширюється; розмір комісії узгоджується вільно.

04Розібратися в коефіцієнті ціни купівлі й ставці дохідності нерухомості

Для попередньої оцінки достатньо двох показників: мультиплікатора ціни купівлі з погляду покупця та ставки капіталізації нерухомості з погляду оцінювача.

Фактор «хорошої» ціни покупки – це той, який відповідає ринку та власності. Порівняйте коефіцієнт пропозиції з коефіцієнтом валового орендного доходу, який показує оціночна комісія для подібних будинків - залежно від місця розташування, року будівництва та розміру. Якщо пропозиція значно вища, для цього має бути причина: наприклад, орендна плата нижча за ринкову, яка може підвищуватися, або нещодавно відремонтована будівля.

Ставка капіталізації нерухомості (Liegenschaftszins) — це ставка дохідності, якої покупці фактично очікують на ринку. Оцінювачі застосовують її в дохідному методі за Положенням про оцінку нерухомості (ImmoWertV). Що нижча ставка, то вища вартість за однакового орендного доходу.

05Орієнтири вартості багатоквартирних будинків (MFH) за розташуванням

Офіційні орієнтири вартості нерухомості — середні значення за квадратний метр житлової площі типової будівлі в певній локації. Комітет з оцінки визначає їх за цінами фактичних угод. Для яких типів об’єктів опубліковано показники й який їхній розмір, наведено на сторінці «BORIS NRW: офіційна ринкова інформація».

Для багатоквартирних будинків ціна за квадратний метр корисна лише як перевірка правдоподібності. Два будинки з однаковою житловою площею можуть коштувати дуже різні суми, якщо один досягає ринкової орендної плати, а інший десятиліттями орендується нижче стандартної. При прийнятті рішення про покупку враховується прибутковість.

06Розрахунок дохідності на прикладі

Валову орендну дохідність легко розрахувати, але вона мало що пояснює. Інформативніша чиста орендна дохідність: вона враховує додаткові витрати на придбання й витрати, які ви як власник несете самі.

Витрати на фінансування та податки тут ще не враховуються. З позиковим капіталом рентабельність вашого власного капіталу змінюється – у бік підвищення, якщо відсоткова ставка нижча від чистої дохідності оренди, в іншому випадку – у бік зменшення.

Індекс орендної плати порівняно з фактичною орендною платою: Перевірте кожну квартиру за посиланням «Інформація міста про Mietspiegel». Якщо фактична плата нижча за місцевий порівняльний рівень, її можна поступово підвищувати за § 558 BGB — у межах установленого обмеження й не раніше ніж через 15 місяців після останнього підвищення. Якщо вона вища, є ризик зменшення доходу під час нового здавання житла.

Обмеження орендної плати для нової оренди: У місцевостях дії Mietpreisbremse плата під час повторного здавання житла може перевищувати місцевий порівняльний рівень щонайбільше на 10 % (§ 556d BGB). Чи діє це для Düsseldorf, до якої дати й які є винятки, пояснює «Основи орендного права та порівняльна орендна плата».

07Комплексна перевірка: договори оренди, стан будівлі, енергоефективність (GModG)

Перед покупкою багатоквартирного будинку перевірте його в трьох напрямках: юридично, технічно та енергетично. Вимагайте документи раніше.

1. 1Договори оренди та список орендарівУсі договори з доповненнями, датою початку оренди, поточною орендною платою, домовленостями про поетапне або індексне підвищення, депозитами, заборгованістю, поточними спорами й повідомленнями про припинення оренди.
2. 2Експлуатаційні витратиОстанні розрахунки показують, які витрати перекладаються на орендарів, чи дозволено це й що залишається сплачувати власнику.
3. 3Будівельна конструкціяДах, фасад, вікна, підвал і вологість, водопровід та електропроводка, опалення. Огляд будинку такого розміру доручіть будівельному експерту.
4. 4Енергія згідно GModGДля продажу зазвичай потрібен чинний енергетичний сертифікат (§ 80 GModG). Утеплення перекриття верхнього поверху регулюється § 35 GModG з урахуванням його умов і винятків. Колишній обов’язок заміни за § 72 GEG у чинній редакції скасовано; це не дає універсального висновку про допустимість чи економічність конкретного опалення. Перед купівлею замовте професійну перевірку опалення, вимог до палива та потреби в ремонті.
5. 5Земельна книга, обтяження будівлі, дозволиПрава третіх осіб у розділі II, реєстр публічно-правових зобов’язань щодо забудови, кадастр забруднених ділянок і дозволи на будівництво — також для переобладнаних мансард і квартир у підвалі.

08Поділ на квартири з окремими правами власності: що дозволено

Загалом багатоквартирний будинок можна поділити на квартири в окремій власності. Потрібні декларація про поділ у нотаріуса та підтвердження відокремленості приміщень (Abgeschlossenheitsbescheinigung) від органу будівельного нагляду. Поділ реєструється в земельній книзі.

На ринках із дефіцитом житла федеральні землі можуть вимагати дозволу на перетворення орендного житла на квартири в окремій власності (§ 250 BauGB). Перед купівлею перевірте, чи діє така постанова в NRW і чи охоплює Düsseldorf. Актуальні норми є на recht.nrw.de; пояснення надає будівельний нагляд. Якщо будинок у зоні дії правил збереження (§ 172 BauGB), може знадобитися додатковий дозвіл.

1. 1Першочергове право орендарівЯкщо квартиру, яку здають в оренду, вперше продають після переведення в окрему власність, орендар має переважне право купівлі (§ 577 BGB).
2. 2Період заборони розірвання договору орендодавцемЯкщо житло після передачі орендарю перевели в режим квартирної власності й потім продали, може діяти строк захисту за § 577a BGB: за загальним правилом три роки від продажу, а в районах, визначених земельною постановою, — до десяти років. Перш ніж планувати розірвання договору через власну потребу в житлі, перевірте конкретні обставини та місцеву постанову.
3. 3Податкові наслідкиТого, хто за короткий час продає кілька об’єктів, можуть визнати підприємцем у сфері торгівлі нерухомістю. Заздалегідь уточніть це з податковим консультантом.

09Податки: амортизація, витрати на обслуговування, ліміт 15%.

Дохід від оренди оподатковується податком на доходи. Із нього віднімають відсотки, витрати на утримання й амортизацію (AfA) будівлі. Землю амортизувати не можна, тому розподіліть ціну купівлі між землею та будівлею в договорі або за допоміжним інструментом Федерального міністерства фінансів.

У наведеному вище прикладі припускається, що 60 % загальних інвестицій припадає на будівлю, тобто 1.338.840 €. Для будівлі, зведеної між 1925 і 2022 роками, це дає амортизацію (AfA) 26.776,80 € на рік. Для новобудов на обмежений період додатково передбачено дегресивну амортизацію (§ 7 Abs. 5a EStG); відповідність вашого об’єкта умовам уточніть у податкового консультанта.

Чи можна відразу віднести ремонт до витрат на утримання, чи він входить до витрат на придбання або створення об’єкта, потрібно перевіряти окремо. За продажу приватного майна більш ніж через десять років прибуток зазвичай не підпадає під § 23 EStG. Для майна підприємства й комерційної торгівлі нерухомістю діють інші правила; зверніться по податкову оцінку конкретної ситуації.

10Фінансування для інвесторів

Банки фінансують багатоквартирні будинки з огляду на дохід. Вони перевіряють, чи стабільна орендна плата покриває відсотки й погашення, та визначають власну заставну вартість, яка зазвичай нижча за ціну купівлі.

1. 1Власний капітал для додаткових витратБанки неохоче кредитують податок на придбання, нотаріальні витрати й комісію агента. Заплануйте їх із власних коштів.
2. 2Платежі за кредитом порівняно з чистим доходомПорівнюйте річні кредитні платежі з чистим доходом, а не з валовою орендною платою. У бюджеті має залишатися запас на простій і ремонт.
3. 3Строк фіксації процентної ставки та погашенняТривала фіксація ставки захищає від зростання відсотків. Навіть за довшого строку фіксації через десять років кредит можна припинити (§ 489 BGB).

Для значних сум деякі банки вимагають експертної оцінки. Який висновок підходить у різних випадках, пояснює «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості».

11Багатоквартирний будинок в околицях: Крефельд, Дуйсбург, Вупперталь, Менхенгладбах

У сусідніх містах ціни купівлі за квадратний метр зазвичай нижчі, ніж у Düsseldorf. Через це валова дохідність може бути вищою. Однак перевірте надійність орендного доходу: вакантність, зміна орендарів і відкладені ремонти мають більшу вагу за нижчої орендної плати.

Кожне місто має власні орендні орієнтири Mietspiegel і звіт про ринок нерухомості. Враховуйте місцеві особливості: у Wuppertal і Krefeld багато будинків є пам’ятками архітектури, а в частинах Duisburg потрібно перевіряти наслідки колишніх гірничих робіт.

12Знайти компанію з управління нерухомістю

Якщо ви не перебуваєте на місці або маєте кілька будинків, можна доручити управління орендою спеціалізованому управителю. Він контролює надходження орендної плати, розрахунок додаткових витрат, ремонти та зміну орендарів. Якщо ви поділяєте будинок на окремі квартири у власності, об’єднанню співвласників додатково потрібне управління WEG.

Перед купівлею з’ясуйте, чи залишиться поточний управитель і на яких умовах. Порівняйте пропозиції, послуги й рекомендації. Управителів у Düsseldorf можна знайти за посиланням «Управління нерухомістю в Дюссельдорфі (шукати безпосередньо у відповідних компаній)».