Звіт про ринкову вартість у Дюссельдорфі: витрати, процес, визнання

01Що таке звіт про ринкову вартість? (§ 194 BauGB)

Експертний висновок про ринкову вартість — письмове обґрунтоване визначення вартості нерухомості. Німецькі терміни Verkehrswert і Marktwert означають те саме: ціну, якої можна досягти на дату оцінки у звичайному ринковому обігу з урахуванням правового статусу, фактичних характеристик і розташування ділянки, без незвичайних чи особистих обставин (§ 194 BauGB).

Звіт зазначає дату оцінки, описує ділянку й будівлю, обґрунтовує вибір методу та зрозуміло виводить вартість. Це обґрунтування відрізняє його від приблизної оцінки: податкова служба, суд або співспадкоємці можуть перевірити кожен крок.

02Коли потрібно: спадок, розлучення, податкова, суд

Експертний звіт про ринкову вартість особливо доречний, коли третя сторона — наприклад, податкова служба, суд або співспадкоємці — перевіряє вартість чи може її оскаржити. Для продажу на відкритому ринку часто достатньо обґрунтованої оцінки.

Під час успадкування експертний висновок корисний двічі: як доказ для податкової служби та як нейтральна основа домовленості між співспадкоємцями. Що ще потрібно зробити після успадкування, пояснює порадник «Успадковане майно».

03Комітет з оцінки Düsseldorf чи незалежний експерт?

У Дюссельдорфі звіти про ринкову вартість готують як експертна комісія, так і незалежні фахівці. Для податкового підтвердження звіт і кваліфікація експерта мають відповідати вимогам § 198 BewG. Перед замовленням перевірте призначення або сертифікацію та орган, який їх надав. Умови доступу, вартість і гнучкість можуть відрізнятися.

Право подати заяву до комітету з оцінки за § 193 BauGB передусім мають власники й прирівняні до них уповноважені особи, власники інших прав на ділянку, особи з правом на обов’язкову частку спадщини, а також органи влади й суди. Потенційний покупець не може замовити там експертного висновку.

Збори комітету з оцінки визначаються за тарифами землі NRW. Чинний тариф Gutachterausschuss Düsseldorf зазначає на своїй сторінці міського сайту; там також подають заяву. Для об’єктів у сусідніх містах відповідальний місцевий комітет. Додаткову інформацію наведено за посиланнями «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості» і «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості».

04Скільки коштує звіт про ринкову вартість?

Витрати залежать від того, хто готує висновок, вартості нерухомості та складності оцінки. Єдиного прайс-листа для всіх виконавців немає.

Тарифне положення чи вільна домовленість: Комітет з оцінки застосовує тариф федеральної землі, який залежить від вартості нерухомості. Незалежні експерти вільно погоджують гонорар: HOAI більше не встановлює обов’язкових ставок для оцінювання. Багато фахівців і надалі враховують ринкову вартість та обсяг роботи.

1. 1Тип об'єктаКвартиру у власності зазвичай простіше оцінити, ніж цілий багатоквартирний будинок чи будівлю змішаного використання.
2. 2Права й обтяженняПрава проживання, узуфрукт, право забудови чужої землі або будівельні обтяження збільшують обсяг роботи.
3. 3ДокументиУ разі відсутності планів або розрахунків площ експерт повинен отримати їх або виміряти самостійно.
4. 4Додаткові витратиВитяги з земельної книги, список обтяжень будівлі та будівельна справа, а також витрати на проїзд часто стягуються окремо.

Отримайте дві-три письмові пропозиції із зазначенням мети, дати оцінки, обсягу й загальної ціни. Уточніть, чи включені додаткові витрати та ПДВ.

Короткий експертний висновок як альтернатива: Короткий експертний висновок стисло підсумовує результат і коштує менше. Він придатний для орієнтування, наприклад перед продажем або для внутрішньої домовленості. Для податкової служби й суду його зазвичай недостатньо. Для першого огляду вистачає безкоштовної онлайн-оцінки.

05Процедура: від замовлення до експертного звіту

Звіт про ринкову вартість створюється за сім кроків. Найбільший вплив на тривалість мають повні документи та швидкий запис на огляд.

1. 1Запит і пропозиціяВи зазначаєте об’єкт, мету й дату оцінки. Експерт або комітет повідомляє вартість і строки.
2. 2ЗамовленняУ замовленні зазначають мету й дату оцінки. Для спадщини це дата смерті, для дарування — дата його виконання.
3. 3ДокументиВи подаєте витяги з земельної книги, плани, площі та договори. Оцінювач запитує все, що не вистачає, у влади.
4. 4Огляд на місціОгляд всередині та зовні, фотографії, фіксація стану, обладнання та дефектів.
5. 5АналізВартість землі, порівняльні ціни, орендна плата, ринкові дані експертної комісії.
6. 6Експертний висновокПисьмова копія з виведенням вартості, додатками та фото.
7. 7ЗапитиБудь-які неясності уточнюйте відразу після отримання - особливо перед подачею звіту в податкову.

06Три методи: порівняльний, дохідний і витратний (ImmoWertV 2021)

Порядок визначення вартості встановлює Постанова про оцінку нерухомості (ImmoWertV 2021), чинна з 01.01.2022. Вона передбачає три стандартні методи. Оцінювач обирає метод, відповідний об’єкту та ринку, й обґрунтовує свій вибір.

У всіх трьох методах важлива вартість землі. Відправна точка — офіційний орієнтир для відповідної зони; показник для своєї адреси знайдете за посиланням «BORIS NRW: офіційна вартість землі». Інші дані — ставки капіталізації нерухомості, коефіцієнти витратної вартості й порівняльні коефіцієнти — походять зі звіту комітету з оцінки про ринок нерухомості.

07Визнання податковою службою (§ 198 BewG)

Податкова визначає податкову вартість за BewG. Належні висновки за § 198 абз. 2 BewG можуть підтвердити нижчу загальну ринкову вартість. Фактична ціна продажу протягом року до або після дати оцінки також може бути доказом за абз. 3, якщо істотні обставини не змінилися. Оцінка DDORF не замінює ці докази.

1. 1Врахувати дату оцінкиОцінка повинна визначати вартість на дату оцінки, а не на день її складення.
2. 2Професійно відповідно до ImmoWertVПодаткова служба перевіряє експертний звіт. Помилки в площах, методах оцінки або ринкових даних можуть призвести до того, що звіт не визнають.
3. 3Не є коротким експертним висновкомКоротких експертних звітів і онлайн-оцінок недостатньо як доказу.

08Перевірте кваліфікацію: ö. b. u. v., DIN EN ISO/IEC 17024

Назва «Sachverständiger» не захищена. Тому перевіряйте підтверджену кваліфікацію експерта саме у сфері «оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок».

Публічно призначених експертів можна знайти в реєстрі промислово-торговельних палат (svv.ihk.de). Також запитайте про страхування професійної відповідальності й незалежність: той, хто заробляє на продажу, не повинен визначати ринкової вартості. Інформацію про оцінювачів Düsseldorf наведено за посиланням «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості».

09Документи для оцінювача

Чим повнішими будуть ваші документи, тим швидше та дешевше буде проведена оцінка. Оцінювачам майже завжди потрібні такі документи:

1. 1Виписка з земельної книгиАктуальний витяг з усіма розділами — з відомства земельної книги при Amtsgericht Düsseldorf.
2. 2Кадастрова карта та план розташуванняВід міської геодезично-кадастрової служби.
3. 3Плани та площіПлани поверхів, розрізи, розрахунок житлової площі та кубатури, опис будівлі.
4. 4Дозволи на будівництво й будівельні обтяженняІз будівельної справи й міського реєстру будівельних обтяжень.
5. 5Для квартир в окремій власностіДекларація про поділ, протоколи зборів власників, річний фінансовий план співвласників, розмір резерву утримання.
6. 6При орендіДоговори оренди, список орендарів, рахунки за комунальні послуги.
7. 7Стан та енергетичні характеристикиЕнергетичний сертифікат, докази модернізації, відомі дефекти.

Початковий орієнтир вартості вашого об’єкта дає «Порадник з оцінки й експертних висновків». Цей матеріал не замінює експертного висновку, але допомагає оцінити, чи доцільно його замовляти.