Отчет о рыночной стоимости в Дюссельдорфе: затраты, процесс, признание

01Что такое отчет о рыночной стоимости? (§ 194 BauGB)

Отчёт о рыночной стоимости — это письменное, обоснованное определение стоимости недвижимости. Verkehrswert и Marktwert означают одно и то же: цену, достижимую на дату оценки в обычном обороте с учётом правовой ситуации, фактических характеристик и местоположения участка, без учёта необычных или личных обстоятельств (§ 194 BauGB).

Отчёт указывает дату оценки, описывает участок и здание, обосновывает выбор метода и понятно выводит стоимость. Это отличает его от приблизительной оценки: Finanzamt, суд или сонаследники могут проверить каждый шаг.

02Когда оно вам нужно: наследство, развод, налоговая инспекция, суд

Заключение о рыночной стоимости особенно полезно, когда её проверяет или может оспорить третья сторона — например, Finanzamt, суд или сонаследники. Для обычной продажи на рынке нередко достаточно обоснованной оценки.

При наследовании заключение полезно дважды: как подтверждение для Finanzamt и нейтральная основа соглашения сонаследников. Другие действия после наследования объясняет руководство Унаследованное имущество.

03Оценочная комиссия Düsseldorf или независимый эксперт?

В Дюссельдорфе отчёты о рыночной стоимости готовят как экспертная комиссия, так и независимые специалисты. Для налогового подтверждения отчёт и квалификация эксперта должны соответствовать требованиям § 198 BewG. Перед заказом проверьте назначение или сертификацию и выдавший их орган. Условия доступа, стоимость и гибкость могут отличаться.

Право подать заявление в Gutachterausschuss по § 193 BauGB имеют прежде всего собственники и приравненные правообладатели, обладатели других прав на участок, лица с правом на обязательную долю наследства, ведомства и суды. Потенциальный покупатель подать такое заявление не может.

Сборы Gutachterausschuss определяются тарифами NRW. Актуальную тарифную позицию комиссия Дюссельдорфа публикует на городском сайте; там же подают заявление. Для соседних городов отвечает местная комиссия, например в Руководство по отчетам о рыночной стоимости или Руководство по отчетам о рыночной стоимости.

04Сколько стоит отчет о рыночной стоимости?

Стоимость зависит от того, кто готовит заключение, какова стоимость объекта и сколько работы требует оценка. Единого прайс-листа для всех специалистов нет.

Тарифы по нормативам или свободное согласование: Gutachterausschuss выставляет плату по тарифам федеральной земли с учётом стоимости объекта. Независимые эксперты свободно согласуют гонорар: HOAI больше не устанавливает обязательных ставок для оценки. Многие специалисты всё же ориентируются на рыночную стоимость и объём работы.

1. 1Тип объектаКвартиру в собственности обычно проще оценить, чем многоквартирный дом или здание смешанного назначения.
2. 2Права и обремененияПрава проживания, узуфрукт, наследственные права на строительство или обременения здания увеличивают затраты.
3. 3документыЕсли планы или расчеты площади отсутствуют, эксперт должен получить их или измерить самостоятельно.
4. 4Дополнительные расходыВыписки из земельной книги, реестра строительных обременений и строительного дела, а также расходы на поездки часто оплачиваются отдельно.

Запросите два-три письменных предложения с целью, датой оценки, объёмом и полной ценой. Уточните, включены ли дополнительные расходы и НДС.

Краткий отчет как альтернатива: Краткое заключение суммирует результат и стоит меньше. Оно подходит как ориентир перед продажей или для внутреннего соглашения. Для Finanzamt и суда его обычно недостаточно. Для первоначального обзора можно использовать бесплатную онлайн-оценку.

05Процедура: от заказа до отчёта об оценке

Подготовка заключения о рыночной стоимости проходит в семь этапов. На сроки сильнее всего влияют полнота документов и возможность быстро провести осмотр.

1. 1Запрос и предложениеВы указываете объект, цель и дату оценки. Эксперт или комитет сообщает стоимость и сроки.
2. 2ЗаказатьВ заказе указываются цель и дата оценки. При наследовании это день смерти, при дарении — день исполнения дарения.
3. 3документыВы отправляете выписки из земельной книги, планы, площади и договоры. Оценщик запрашивает у властей все недостающее.
4. 4Встреча на местеОсмотр внутри и снаружи, фотографии, фиксация состояния, оснащения и дефектов.
5. 5АнализСтоимость земли, сравнительные цены, арендная плата, рыночные данные экспертной комиссии.
6. 6Экспертное заключениеПисьменная копия с выводом стоимости, приложениями и фотографиями.
7. 7ЗапросыЛюбые неясности уточняйте сразу при получении – особенно перед сдачей отчета в налоговую инспекцию.

06Три метода: сравнительный, доходный и затратный (ImmoWertV 2021)

Определение стоимости регулирует Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), действующее с 01.01.2022. Оно предусматривает три стандартных метода. Оценщик выбирает подходящий объекту и рынку метод и обосновывает выбор.

Во всех трёх методах учитывают стоимость земли. Отправная точка — ориентир зоны; значение для своего адреса можно проверить на странице BORIS NRW: официальная стоимость земли. Остальные данные — ставки капитализации, коэффициенты затратного метода и сравнения — публикует Gutachterausschuss в отчёте о рынке недвижимости.

07Признание налоговой инспекцией (§ 198 BewG)

Налоговая определяет налоговую стоимость по BewG. Надлежащие заключения по § 198 абз. 2 BewG могут подтвердить более низкую общую рыночную стоимость. Фактическая цена продажи в течение года до или после даты оценки также может служить доказательством по абз. 3, если существенные обстоятельства не изменились. Оценка DDORF не заменяет эти доказательства.

1. 1Учитывать дату оценкиОценка должна определять стоимость на дату оценки, а не в день ее подготовки.
2. 2Профессионально по версии ImmoWertVНалоговая инспекция проверяет экспертный отчёт. Ошибки в площадях, методах оценки или рыночных данных могут привести к тому, что отчёт не признают.
3. 3Нет краткого отчетаКратких экспертных отчётов и онлайн-оценок недостаточно в качестве доказательства.

08Проверьте квалификацию: ö. b. u. v., DIN EN ISO/IEC 17024

Наименование «эксперт» (Sachverständiger) не защищено. Поэтому проверяйте подтверждаемую квалификацию выбранного специалиста в области оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Официально назначенных экспертов можно найти в реестре торгово-промышленных палат svv.ihk.de. Уточните страхование профессиональной ответственности и независимость: специалист, зарабатывающий на продаже, не должен определять рыночную стоимость. Информация об оценщиках Дюссельдорфа — Руководство по отчетам о рыночной стоимости.

09Документы для оценщика

Чем полнее будут ваши документы, тем быстрее и дешевле будет оценка. Оценщикам практически всегда необходимы следующие документы:

1. 1Выписка из земельной книгиАктуальная выписка со всеми разделами — из ведомства земельной книги при Amtsgericht Düsseldorf.
2. 2Кадастровый план и план расположенияИз городского геодезического и кадастрового управления.
3. 3Планы и площадиПланы этажей, разрезы, расчет жилой площади и кубатуры, описание здания.
4. 4Разрешения на строительство и строительные обремененияИз строительного дела и городского реестра строительных обременений.
5. 5Для квартир в собственностиДекларация о разделе, протоколы собраний собственников, финансовый план, размер ремонтного резерва.
6. 6При сдаче в арендуДоговоры аренды, список арендаторов, коммунальные платежи.
7. 7Состояние и энергоэффективностьЭнергетический сертификат, свидетельства модернизации, известные дефекты.

Первый ориентир стоимости даёт Руководство по оценке и отчетам. Он не заменяет экспертного заключения, но помогает понять, оправдан ли объём работы.