Арендовать или купить: сценарии с явными допущениями
Единого подходящего момента покупки для всех семей нет. Сравните, как ваши допущения меняют размер имущества в двух упрощённых сценариях проживания.
Рассчитать сценарий аренды или покупки
Изменяемые допущения, а не предложения банка или прогнозы. Оба варианта используют одинаковый месячный бюджет; в более дешёвом варианте разница инвестируется. Налоги и расходы на продажу не учтены. Введённые данные остаются в браузере.
Другие допущения: стоимость, доходность капитала и аренда
Текущие значения: стоимость недвижимости 0 %, доходность капитала 0 %, аренда без коммунальных расходов 0 % в год. 0 % — допущение, а не прогноз.
Сравнение на выбранный срок
Собственный расчёт на основе ваших данных и указанных допущений.
- Разница: покупка минус аренда
- 3.876,06 €
- Модельное имущество при покупке
- 131.876,06 €
- Модельное имущество при аренде
- 128.000,00 €
- Купить
- 131.876 €
- Аренда
- 128.000 €
Столбцы показывают соотношение введённых вами сумм. Отрицательные значения отмечены знаком минус.
Положительная разница лишь при этих допущениях расчётно говорит в пользу покупки, отрицательная — аренды. Имущество в недвижимости не является доступной денежной выплатой. Изменение стоимости 0 %, доходность капитала 0 %, изменение аренды 0 % в год; налоги, расходы на продажу и рефинансирование индивидуально не учтены.
Метод расчета и другие значения
- Кредит в начале
- 250.000,00 €
- Остаток долга в конце
- 168.123,94 €
- Уплаченные проценты по кредиту
- 74.123,94 €
- Предполагаемая стоимость недвижимости в конце
- 300.000,00 €
- Инвестированный капитал в сценарии покупки
- 0,00 €
Сравнение рассчитано. Результаты находятся в разделе «Сравнение на выбранный срок».
Два варианта с одинаковым бюджетом
Оба варианта исходят из введённой вами суммы собственных средств. При покупке они по возможности покрывают цену и дополнительные расходы; остаток финансируется модельным кредитом. Излишек средств остаётся инвестированным. При аренде собственные средства остаются инвестированными. На каждый месяц модель задаёт одинаковый бюджет для обоих вариантов: большую из двух сумм — базовую арендную плату или платёж по кредиту вместе с расходами собственника. В более дешёвом варианте разница инвестируется. Поэтому погашение основного долга не учитывается одновременно как безвозвратный расход и прирост имущества.
Рассчитайте кредит, оставшуюся задолженность и активы отдельно
В начале месяца модельные проценты рассчитываются как остаток долга × годовая ставка по кредиту ÷ 1.200. Платёж покрывает проценты и основной долг; последний платёж ограничен остатком долга вместе с процентами за месяц. После полного погашения платежи по кредиту прекращаются. Начальный платёж должен быть выше начальных месячных процентов. В конце сценария покупки имущество равно предполагаемой стоимости недвижимости минус остаток долга плюс инвестированный капитал. При аренде сравнивается инвестированный капитал. Результат — сценарий, а не решение о покупке.
Пример расчета без процентов и изменения стоимости
Предположим: цена покупки 120.000 €, дополнительные расходы 0 €, собственные средства 20.000 €, ставка по кредиту 0 %, ежемесячный платёж 1.000 € и базовая аренда 1.000 €. Без расходов собственника, доходности и изменения стоимости через год остаток долга составит 88.000 €. Стоимость недвижимости в примере остаётся 120.000 €; модельный размер имущества при покупке — 32.000 €. При аренде начальный капитал остаётся 20.000 €. Этот искусственно упрощённый расчёт объясняет погашение долга, а не рынок Дюссельдорфа или реально доступное финансирование.
Изменение стоимости и рентабельность инвестиций — это ваши гипотезы.
Стоимость недвижимости, капитальные вложения и базовая арендная плата могут расти или падать. Модель преобразует годовое изменение с помощью ежемесячного коэффициента (1 + годовое изменение ÷ 100) в степень 1/12. Значения по умолчанию являются примерными предположениями; 0 % не является прогнозом. Сравните хотя бы один менее благоприятный и один более благоприятный сценарий. Рассчитанное преимущество может измениться из-за другой рентабельности инвестиций, других затрат или более короткого периода времени. Не существует гарантированного порога, выше которого покупка всегда будет дешевле.
Важные ограничения сравнения
Модель использует постоянную процентную ставку по кредиту и постоянный платёж. Рефинансирование, личные налоги, субсидии, разные комиссии по инвестициям, налоги при покупке или продаже в конкретном случае и будущие расходы на продажу индивидуально не рассчитываются. Расходы собственника остаются постоянными в размере введённой вами годовой суммы. Стоимость недвижимости — модельная величина до возможных расходов на продажу, а не доступные наличные средства. Эксплуатационные расходы, одинаковые для обоих вариантов проживания, отдельно не рассчитываются. Различия в качестве жилья, гибкости и личных рисках не выражаются показателем в евро.
Соберите достоверную информацию, прежде чем принимать решение
Сравните похожие квартиры и используйте конкретную договорную аренду, документы WEG либо расходы собственника и реальное предложение финансирования. Заранее вычтите резерв из собственных средств для покупки; калькулятор собственных средств поможет в этом. Проверьте, посилен ли ежемесячный бюджет в вашей ситуации. Положительная разница модельного имущества не заменяет расчёта семейного бюджета, правовой, налоговой или банковской проверки.
Подходящие инструменты и дополнительная информация
Источники данных
Официальный источник · собственный расчёт · собственный анализ · оценка DDORF → Методология
- Собственный расчётСобственный расчётСобственный расчёт на основе ваших данных и указанных допущений; не прогноз.К источнику