Жилищное кредитование в Дюссельдорфе: что нужно в 2026 году

01Последующее финансирование: сравните оставшуюся задолженность вместо ежемесячных платежей.

Низкий первый ежемесячный платёж ещё не показывает, какая сумма кредита останется к концу периода фиксации ставки. Для каждого предложения попросите показать остаток долга, согласованный темп погашения, эффективную годовую ставку и статьи расходов. Сравнивайте предложения при одинаковых допущениях, а не только по минимальному месячному платежу.

Рассчитайте и сценарий с более высокой ставкой при последующем рефинансировании. Какой запас останется после повседневных расходов, резервов и текущих затрат на недвижимость? Ставка, принятая для расчёта, — не прогноз и не обещание выдать кредит. Учитывайте возможные изменения состава семьи и дохода; не основывайте способность платить только на ожидаемом росте цен.

Калькулятор собственных средств помогает подготовить собственные средства, а инструмент Сравнение аренды и покупки — сравнить альтернативные допущения. DDORF не проверяет кредитоспособность и не оформляет кредиты.

02Какие документы следует подготовить перед сравнением финансирования?

Какие подтверждения нужны, определяет банк или другой партнёр по финансированию. Не загружайте сведения о доходах и банковские документы в общие формы сайтов. Упорядочить документы на объект поможет чек-лист документов, но это не заменяет проверку банка или нотариуса.

03Сколько на самом деле стоит недвижимость в Дюссельдорфе?

В бюджет входят цена покупки и дополнительные расходы. Используйте конкретную цену предложения и проверьте характеристики объекта. Официальные ориентиры и рыночные отчёты доступны в BORIS NRW, а критерии сопоставимости объясняет Руководство по методу сравнительной стоимости.

Банки неохотно включают в финансирование дополнительные расходы на покупку. В NRW они состоят из четырёх статей:

Применимую ставку налога на приобретение недвижимости публикуют налоговые органы NRW. Нотариальные расходы и расходы на земельную книгу рассчитываются по таблицам GNotKG. Запросите расчёт до нотариального удостоверения. Наличие и размер комиссии агента указаны в описании объекта.

Создано ИИ

04Сколько собственных средств?

Дополнительные расходы на покупку вам следует как минимум оплатить из собственных средств. Дополнительная доля от покупной цены лучше. Чем меньше банк финансирует по отношению к стоимости имущества, тем ниже обычно процентная ставка.

К собственным средствам относятся банковские накопления, ценные бумаги, накопления по жилищно-сберегательному договору, уже оплаченный земельный участок, а нередко и семейные займы без фиксированного срока возврата. Некоторые банки в ограниченном объёме учитывают самостоятельное выполнение отделочных работ.

Полное финансирование означает, что банк покрывает всю цену покупки, иногда и дополнительные расходы. Это возможно, но дороже: ставка заметно выше, а к концу периода её фиксации остаётся крупный долг. Падение цен или повышение ставки при рефинансировании усложнит ситуацию. Такой вариант скорее подходит при высоком стабильном доходе и небольшом оставшемся сроке до полного погашения.

05Какой дом я могу себе позволить? Пример расчёта

Размер доступного кредита банк определяет по расчёту бюджета домохозяйства. Из чистого дохода вычитают постоянные расходы: проживание, страхование, текущие кредиты и дополнительные расходы на новую недвижимость. Остаток дохода должен надёжно покрывать ежемесячный платёж по кредиту с запасом.

Ежемесячный платёж определяется номинальной процентной ставкой и первоначальным темпом погашения. Следующий расчёт — пример с предполагаемой ставкой, а не рыночное предложение:

1. 1Период фиксации ставкиПроцентная ставка на этот период фиксирована. Более долгосрочные обязательства обычно требуют дополнительных затрат, но защищают от роста процентных ставок. Обычно встречаются 10, 15 или 20 лет.
2. 2Погашение кредитаБолее высокий темп погашения увеличивает ежемесячный платёж, но заметно уменьшает остаток долга. При низком темпе возврат кредита занимает очень много времени.
3. 3Дополнительное погашение и изменение темпа погашенияДоговоритесь о праве производить дополнительные выплаты ежегодно или менять размер погашения. Это дает свободу действий для бонусов, наследства или изменения дохода.

06Банк, сберегательная касса или посредник?

Сравните несколько предложений с одинаковыми ключевыми данными: одинаковая сумма кредита, одинаковая фиксированная процентная ставка, одинаковый размер погашения. Только в этом случае эффективные процентные ставки будут сопоставимы.

Kreissparkasse часто является очевидным банком для покупателей в Нойсе, Меербуше или Карсте, а также в Ратингене, Хильдене или Меттманне. Посредник особенно полезен, если ваша ситуация отличается от стандартной, например, если вы работаете не по найму или у вас мало собственного капитала. Предложение собственного банка для сравнения никогда не помешает.

Сравнивайте не только процентные ставки. Важны также период без процентов за невыбранную сумму кредита — сколько можно не получать кредитные средства без этой платы, — право на дополнительное погашение, изменение темпа погашения и возможность включить льготные кредиты. Для новостроек с оплатой по готовности проценты за невыбранную сумму могут быть ощутимыми.

Европейский стандартизированный информационный лист, который банк должен предоставить до заключения договора, содержит основные условия предложения в едином формате. Сравните эти листы рядом: различия видны лучше, чем в рекламных буклетах.

07Программы поддержки в 2026 году

Льготные кредиты предоставляются землёй NRW через NRW.BANK и федерацией через KfW. Программы часто меняются, поэтому всегда проверяйте ставки, максимальные суммы и пределы дохода по актуальному информационному листу. Заявление обычно подают через свой банк до подписания договора купли-продажи.

В Дюссельдорфе за развитие жилищного строительства отвечает городское жилищное управление. Там вы узнаете, не превышает ли ваш доход применимые лимиты. Для существующих объектов недвижимости стоит взглянуть на энергетический сертификат: он показывает, возможно ли финансирование реконструкции.

08Залоговая стоимость: почему банк рассчитывает иначе

Банк финансирует не цену покупки, а осторожно определённую залоговую стоимость. Как правило, она ниже цены покупки, поскольку должна отражать только устойчиво достижимую стоимость. Для банков, выпускающих Pfandbrief, порядок её определения устанавливает Beleihungswertermittlungsverordnung.

1. 1Стоимость землиОтправная точка — официальный ориентир стоимости земли Gutachterausschuss. Значение для своего адреса можно посмотреть на странице BORIS NRW: официальная стоимость земли.
2. 2Стоимость по затратному методуДля домов, занимаемых собственниками: стоимость земли плюс затраты на строительство здания за вычетом износа от возраста.
3. 3Стоимость по доходному методуДля арендованной недвижимости: постоянная прибыль от аренды, за вычетом расходов на управление.

Отношение суммы кредита к залоговой стоимости называется Beleihungsauslauf. Чем оно выше, тем выше надбавка к процентной ставке. Если цена покупки значительно превышает оценку банка, разницу нужно покрыть дополнительными собственными средствами.

В Дюссельдорфе это прежде всего касается популярных мест и новостроек: покупатели часто платят больше, чем показывает осторожная оценка. Для старых домов банк уменьшает оценку с учётом накопившейся необходимости ремонта. До подачи предложения попросите банк назвать стоимость, которую он использует в расчёте.

09Последующее финансирование и форвардные кредиты

Когда фиксация ставки заканчивается, оставшийся долг нужно рефинансировать. Можно продлить договор в своём банке или перейти в другой. Запросите предложения для сравнения: продление удобно, но не обязательно выгоднее.

Форвардный кредит позволяет зафиксировать ставку для будущего рефинансирования на несколько лет вперёд. За это предусмотрена надбавка. Такой вариант может иметь смысл, если вы ожидаете роста ставок и к моменту рефинансирования останется значительный долг.

Позаботьтесь о рефинансировании заранее. Обычно банк предлагает продление за несколько месяцев до окончания фиксации ставки. Для перехода в другой банк потребуется время на сравнение предложений и передачу обеспечения Grundschuld. Заодно проверьте, можно ли увеличить темп погашения: остаток долга уже меньше, а доход нередко выше, чем на момент покупки.

10Документы для банка

С полными документами вы получите подтверждение быстрее. Банк обычно просит:

11Контрольный список: от описания объекта к обязательству

Соблюдайте этот порядок, чтобы не подписать договор купли-продажи до подтверждения финансирования.

1. 1Уточнить бюджетЗапишите собственный капитал, резервы и доступные ежемесячные платежи. Подтверждение финансирования от банка помогает при просмотре.
2. 2Найдите недвижимость и проверьте ценуПроверьте предложения в разделах Купить квартиру (ищите напрямую у подходящих поставщиков) и Купить дом (ищите напрямую у подходящих продавцов); сравнить цену поможет руководство по сравнению цен.
3. 3Запросить документыВсе документы на недвижимость от продавца или брокера, включая протоколы WEG на квартиры.
4. 4Сравнить предложенияКак минимум два-три предложения с одинаковыми основными параметрами. Сразу спросите и о кредитах по программам поддержки.
5. 5Подписать кредитный договорТолько после обязательного подтверждения. После этого у вас есть 14 дней для отказа от договора (§ 495 BGB).
6. 6Встреча у нотариусаВы получите проект договора купли-продажи заранее. Он также нужен банку для подготовки ипотеки.