Mehrfamilienhaus kaufen in Düsseldorf: Preise, Rendite, Prüfung

01Mieterliste prüfen: Soll-Miete ist kein sicherer Geldzufluss

Vergleichen Sie je Einheit die vereinbarte Nettokaltmiete mit dem tatsächlich eingegangenen Betrag. Halten Sie Leerstand, Rückstände, Nutzung und bekannte Vereinbarungen getrennt fest. Eine voll vermietete Beschreibung im Exposé beweist weder pünktliche Zahlung noch dauerhaft unveränderte Einnahmen. Prüfen Sie die Unterlagen mit geschwärzten, für die Entscheidung nicht benötigten personenbezogenen Angaben.

Rechnen Sie ein zweites Szenario mit Mietausfall und höheren nicht umlagefähigen Kosten. Ein möglicher Leerstand darf nicht gleichzeitig als volle Miete und als freie Wohnung mit sofortigem Verkaufserlös eingehen. Der Mietrendite-Rechner zeigt, wie eigene Annahmen die Rendite verändern; er bestätigt keine rechtlich zulässige Mieterhöhung.

02Instandhaltung, Finanzierung und Liquidität getrennt rechnen

Ein Dach, eine Heizung oder eine Fassade lässt sich nicht allein aus dem Baujahr bewerten. Ordnen Sie bekannte Arbeiten nach Dringlichkeit und holen Sie belastbare Einschätzungen zu Umfang und Kosten ein. Eine eigene pauschale Rücklage ist ein Szenario, kein bestätigtes Sanierungsangebot. Lassen Sie technische Risiken vor dem Kauf prüfen.

Nutzen Sie Kaufnebenkosten und Eigenkapital-Rechner vor der Finanzierung. Bei einer späteren Entscheidung helfen Verkauf oder Vermietung als Liquiditätsszenario und das Hausverwaltungsverzeichnis Düsseldorf.

03Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf

Mehrfamilienhäuser werden in Düsseldorf deutlich seltener verkauft als Eigentumswohnungen. Ein Teil der Objekte wechselt den Eigentümer, ohne öffentlich inseriert zu werden – über Makler, Banken oder direkt zwischen Eigentümern.

Wie viele Mehrfamilienhäuser im Vorjahr verkauft wurden und zu welchen Preisen, veröffentlicht der Gutachterausschuss Düsseldorf im Grundstücksmarktbericht. Er enthält auch die Kennzahlen, mit denen Sie ein Angebot einordnen: Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Der Bericht ist über BORIS NRW abrufbar; achten Sie auf die aktuelle Ausgabe.

Aktuelle Angebote finden Sie unter Haus kaufen in Düsseldorf (direkt bei geeigneten Anbietern recherchieren). Mehrfamilienhäuser „von privat“ sind selten. Kaufen Sie ohne Makler, sparen Sie die Provision – die Prüfung des Objekts nimmt Ihnen dann aber niemand ab. Die gesetzliche Teilung der Maklerprovision (§ 656c BGB) gilt beim Mehrfamilienhaus übrigens nicht; die Provision ist frei verhandelbar.

04Kaufpreisfaktor und Liegenschaftszins verstehen

Zwei Kennzahlen reichen für eine erste Einordnung: der Kaufpreisfaktor aus Sicht des Käufers und der Liegenschaftszins aus Sicht des Gutachters.

Ein „guter“ Kaufpreisfaktor ist einer, der zum Markt und zum Objekt passt. Vergleichen Sie den Faktor des Angebots mit dem Rohertragsfaktor, den der Gutachterausschuss für ähnliche Häuser – nach Lage, Baujahr und Größe – ausweist. Liegt das Angebot deutlich darüber, muss es dafür einen Grund geben: etwa Mieten unter dem Marktniveau, die steigen dürfen, oder ein frisch saniertes Gebäude.

Der Liegenschaftszins ist die Verzinsung, mit der Käufer am Markt tatsächlich rechnen. Gutachter nutzen ihn im Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Je niedriger der Zins, desto höher der Wert bei gleicher Miete.

05Immobilienrichtwerte MFH je Lage

Immobilienrichtwerte sind Durchschnittswerte je Quadratmeter Wohnfläche für ein typisches Gebäude in einer Lage. Der Gutachterausschuss leitet sie aus tatsächlichen Kaufpreisen ab. Für welche Objektarten er Richtwerte veröffentlicht und wie hoch sie sind, zeigt die Seite BORIS NRW: amtliche Marktinformationen.

Beim Mehrfamilienhaus taugt ein Preis je Quadratmeter nur als Plausibilitätsprüfung. Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können sehr unterschiedlich viel wert sein, wenn das eine marktübliche Mieten erzielt und das andere seit Jahrzehnten unter Niveau vermietet ist. Für die Kaufentscheidung zählt der Ertrag.

06Renditerechnung an einem Beispiel

Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet, sagt aber wenig. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Sie berücksichtigt die Kaufnebenkosten und die Kosten, die Sie als Eigentümer selbst tragen.

Die Finanzierungskosten und Steuern sind hier noch nicht berücksichtigt. Mit Fremdkapital verändert sich die Rendite auf Ihr Eigenkapital – nach oben, wenn der Zins unter der Nettomietrendite liegt, sonst nach unten.

Mietspiegel-Miete vs. Ist-Miete: Prüfen Sie jede Wohnung mit dem Informationen zum Mietspiegel bei der Stadt. Liegt die Ist-Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann sie nach § 558 BGB schrittweise steigen – im Rahmen der Kappungsgrenze und frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung. Liegt sie darüber, ist das ein Risiko: Bei Neuvermietung sinkt die Einnahme womöglich.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ob und bis wann das für Düsseldorf gilt und welche Ausnahmen es gibt, zeigt die Seite Mietrechtliche Grundlagen und Vergleichsmiete.

07Due Diligence: Mietverträge, Bausubstanz, Energie (GModG)

Prüfen Sie ein Mehrfamilienhaus vor dem Kauf in drei Richtungen: rechtlich, technisch und energetisch. Fordern Sie die Unterlagen früh an.

1. 1Mietverträge und MieterlisteAlle Verträge mit Nachträgen, Mietbeginn, aktuelle Miete, Staffel- oder Indexvereinbarungen, Kautionen, Rückstände, laufende Streitigkeiten und Kündigungen.
2. 2BetriebskostenDie letzten Abrechnungen zeigen, ob umgelegt wird, was umgelegt werden darf – und welche Kosten beim Eigentümer hängen bleiben.
3. 3BausubstanzDach, Fassade, Fenster, Keller und Feuchtigkeit, Leitungen für Wasser und Strom, Heizung. Lassen Sie ein Haus dieser Größe von einem Bausachverständigen begehen.
4. 4Energie nach GModGBeim Verkauf ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich (§ 80 GModG). Die Nachrüstung der obersten Geschossdecke richtet sich nach § 35 GModG einschließlich seiner Voraussetzungen und Ausnahmen. Die frühere Austauschpflicht nach § 72 GEG ist in der aktuellen Fassung entfallen; daraus folgt keine pauschale Aussage zur Zulässigkeit oder Wirtschaftlichkeit einer bestimmten Heizung. Lassen Sie Heizung, Brennstoffanforderungen und Sanierungsbedarf vor dem Kauf fachlich prüfen.
5. 5Grundbuch, Baulasten, GenehmigungenRechte Dritter in Abteilung II, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und die Baugenehmigungen – auch für ausgebaute Dachgeschosse und Kellerwohnungen.

08Aufteilen in Eigentumswohnungen: was erlaubt ist

Ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, ist grundsätzlich möglich. Sie brauchen eine Teilungserklärung beim Notariat und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht. Die Aufteilung wird im Grundbuch eingetragen.

In angespannten Wohnungsmärkten können die Länder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig machen (§ 250 BauGB). Ob eine solche Verordnung in Nordrhein-Westfalen gilt und Düsseldorf umfasst, prüfen Sie vor dem Kauf – den aktuellen Stand finden Sie unter recht.nrw.de, Auskunft gibt die Bauaufsicht. Liegt das Haus im Gebiet einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB), kann zusätzlich eine Genehmigung nötig sein.

1. 1Vorkaufsrecht der MieterWird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
2. 2KündigungssperrfristBei einer nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelten und anschließend veräußerten Wohnung kann die Sperrfrist des § 577a BGB gelten: grundsätzlich drei Jahre seit der Veräußerung, in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten bis zu zehn Jahre. Prüfen Sie die konkrete Fallkonstellation und die örtlich geltende Verordnung, bevor Sie mit Eigenbedarf planen.
3. 3SteuerfolgenWer in kurzer Zeit mehrere Einheiten verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Klären Sie das vorab mit der Steuerberatung.

09Steuern: AfA, Erhaltungsaufwand, 15-%-Grenze

Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Davon ziehen Sie Zinsen, Bewirtschaftungskosten und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude ab. Den Grund und Boden können Sie nicht abschreiben – teilen Sie den Kaufpreis deshalb im Vertrag oder mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums auf.

Im Beispiel oben entfallen angenommen 60 % der Gesamtinvestition auf das Gebäude, also 1.338.840 €. Bei einem Baujahr zwischen 1925 und 2022 ergibt das eine AfA von 26.776,80 € im Jahr. Für Neubauten gibt es zeitlich begrenzt zusätzlich eine degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG); ob Ihr Objekt die Voraussetzungen erfüllt, klären Sie mit der Steuerberatung.

Ob Reparaturen sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind oder zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, ist gesondert zu prüfen. Bei einem Verkauf aus dem Privatvermögen fällt der Gewinn nach mehr als zehn Jahren grundsätzlich nicht unter § 23 EStG. Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gelten andere Regeln; lassen Sie die konkrete Konstellation steuerlich prüfen.

10Finanzierung für Kapitalanleger

Banken finanzieren Mehrfamilienhäuser nach dem Ertrag. Sie prüfen, ob die nachhaltige Miete Zins und Tilgung trägt, und setzen einen eigenen Beleihungswert an, der meist unter dem Kaufpreis liegt.

1. 1Eigenkapital für die NebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar und Makler finanzieren Banken ungern mit. Planen Sie sie aus Eigenkapital ein.
2. 2Kapitaldienst gegen ReinertragVergleichen Sie die jährliche Rate mit dem Reinertrag, nicht mit der Bruttomiete. Leerstand und Reparaturen müssen hineinpassen.
3. 3Zinsbindung und TilgungEine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen. Nach zehn Jahren können Sie ein Darlehen mit längerer Bindung trotzdem kündigen (§ 489 BGB).

Bei größeren Summen verlangen manche Banken ein Wertgutachten. Wann welches Gutachten passt, zeigt die Seite Ratgeber zu Verkehrswertgutachten.

11Mehrfamilienhaus im Umland: Krefeld, Duisburg, Wuppertal, Mönchengladbach

In den Nachbarstädten sind die Kaufpreise je Quadratmeter meist niedriger als in Düsseldorf. Die Bruttorendite kann dadurch höher ausfallen. Prüfen Sie aber, ob die Miete dort ebenso sicher ist: Leerstand, Mieterwechsel und Instandhaltungsstau wiegen stärker, wenn die Miete niedriger ist.

Jede Stadt hat einen eigenen Mietspiegel und einen eigenen Grundstücksmarktbericht. Achten Sie auf örtliche Besonderheiten: In Wuppertal und Krefeld stehen viele Häuser unter Denkmalschutz, in Teilen Duisburgs ist frühere Bergbautätigkeit zu prüfen.

12Hausverwaltung finden

Wer nicht selbst vor Ort ist oder mehrere Häuser hält, beauftragt eine Mietverwaltung. Sie kümmert sich um Mieteingang, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen und Mieterwechsel. Teilen Sie das Haus in Eigentumswohnungen auf, braucht die Eigentümergemeinschaft zusätzlich eine WEG-Verwaltung.

Fragen Sie vor dem Kauf, ob die bisherige Verwaltung bleibt und zu welchen Konditionen. Vergleichen Sie Angebote, Leistungen und Referenzen. Verwaltungen in Düsseldorf finden Sie unter Hausverwaltung Düsseldorf (direkt bei geeigneten Anbietern recherchieren).