Methodik: So entstehen unsere Zahlen

Amtliche Quelle, Eigene Berechnung, Eigene Auswertung und DDORF-Schätzung beschreiben die Herkunft unserer Zahlen. Wir trennen sie konsequent – im Text, in Grafiken und in Tabellen. Jede Zahl trägt ein Kennzeichen mit Form und Beschriftung, damit die Unterscheidung auch ohne Farbe funktioniert.

Angebotspreise und tatsächliche Kaufpreise zeigen wir nie ohne klare Trennung in derselben Grafik. Unter jeder Kennzahl stehen Quelle und Stand.

Der WertPilot startet nicht bei Angebotspreisen, sondern beim offiziellen Immobilienrichtwert (IRW) des Gutachterausschusses. Dieser gilt für eine Norm-Wohnung in Ihrer Lage. Weicht Ihre Wohnung von der Norm ab, passen wir den Wert mit den veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten an. Die tatsächlich angewendeten Anpassungen und nicht berücksichtigten Merkmale stehen im Ergebnis.

1. Schritt 1ImmobilienrichtwertStartwert für Lage und Norm-Objekt zum StichtagAmtliche Quelle
2. Schritt 2AnpassungsfaktorenBaujahr, Wohnfläche und – je nach Stadt – Modernisierung, Ausstattung, GeschossDDORF-Schätzung
3. Schritt 3SpanneHerkunft und Grenzen im jeweiligen ErgebnisDDORF-Schätzung

Die Spanne folgt der beim Ergebnis genannten Grundlage. Veröffentlichte Merkmalsbandbreiten, Modellannahmen und fehlende Angaben können ihre Breite beeinflussen. Die Verlässlichkeitsstufe allein bestimmt keine feste Breite; zusätzliche Angaben verengen die Spanne nicht automatisch.

Die im Ergebnis ausgewiesene Stufe beschreibt die Datengrundlage, nicht eine garantierte Genauigkeit. Die Kategorien unten sind qualitative Erläuterungen, keine festen Prozentintervalle.

Angebotsdaten zeigen, was in Inseraten verlangt wird. Sie reagieren schneller auf den Markt als offizielle Daten, sind aber Wunschpreise. Eigene Auswertung auf Basis öffentlich zugänglicher Ausgangsdaten.

1. 01Eigene AuswertungEigene Auswertung auf Basis öffentlich zugänglicher Ausgangsdaten. Die Veröffentlichung von Fotos und Texten setzt die erforderlichen Nutzungsrechte und Freigaben voraus.
2. 02VergleichbarkeitDie Kennzahlen beschreiben die ausgewiesene Stichprobe. Sie sind keine amtlichen Marktwerte und kein vollständiges Abbild des Marktes.
3. 03Median statt MittelwertWir zeigen den Median: Die Hälfte der Angebote liegt darunter, die Hälfte darüber. Einzelne Luxusobjekte verschieben ihn kaum – anders als den Durchschnitt. P25–P75 zeigt die mittlere Hälfte der Angebote.
4. 04Mindestens n ≥ 10Unter 10 Angeboten zeigen wir weder Wert noch Grafik. Wir sagen offen, dass die Daten nicht reichen, und nennen eine Alternative – etwa den Nachbar-Stadtteil oder die ganze Stadt.

△ Angebotspreise aus Inseraten – keine tatsächlichen Verkaufspreise.

Für Städte ohne veröffentlichten oder nutzbaren Mietspiegel schätzen wir eine übliche Bestandsmiete. Grundlage sind die Nettokaltmieten aus dem Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) je Gebiet und Baujahresklasse. Die Entwicklung seitdem leiten wir aus unseren Angebotsdaten ab.

Geprüft haben wir das Verfahren an 234 Rechnungen in 13 Städten der Region, für die ein Mietspiegel vorliegt: Die mittlere Abweichung beträgt 7,7 %, in 80 % der Fälle liegt der Mietspiegelwert innerhalb der gezeigten Spanne von ±12,6 %. Diese Referenzpunkte wurden auch zur Abstimmung des Niveau-Faktors verwendet. Die Kennzahlen sind deshalb keine unabhängige Prüfung an neuen Wohnungen und keine garantierte Genauigkeit für Ihre Immobilie.

Zahlen zur Mietschätzung: Eigene Auswertung; Modellbeschreibung geprüft am 12.10.2026. Zensus: Stichtag 15.05.2022. Die Vergleichskennzahlen beziehen sich auf dieselben Referenzpunkte, die zur Modellabstimmung verwendet wurden; sie sind keine unabhängige Genauigkeitsprüfung.

Tatsächlich gezahlte Preise stammen aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse: Notare melden jeden Kaufvertrag, die Gutachterausschüsse werten sie aus und veröffentlichen Durchschnitts- und Richtwerte, meist einmal im Jahr. Diese Werte zeigen wir mit Jahr und Quelle – getrennt von den Angebotspreisen.

Die Preisentwicklung auf den Stadtseiten folgt den veröffentlichten Bodenrichtwerten, Immobilienrichtwerten und Kaufpreisen aus BORIS NRW und den Grundstücksmarktberichten. Die Veränderung beziehen wir immer auf das vorhergehende veröffentlichte Jahr; fehlt ein Jahr, steht „seit“ mit dem Vergleichsjahr dabei.

Der allgemeine DDORF-Score wird nicht veröffentlicht. Finder und Unternehmensprofile befinden sich im geschlossenen Test. Beobachtete Inserate und Preisänderungen beweisen weder Verkaufsqualität noch die vollständige Größe eines Agenturportfolios.

Unsere Zahlen haben Grenzen. Wir benennen sie, statt sie zu verstecken.

• Keine Besichtigung. Berücksichtigt werden nur die erfassten und im Stadtmodell umgesetzten Merkmale. Grundriss, Schäden, Lärm und Ausblick werden nicht automatisch bewertet.
• Stichtag. Richtwerte gelten zum Stichtag 01.01. Marktbewegungen danach bilden sie noch nicht ab.
• Besondere Objekte. Denkmal, Erbbaurecht, Wohnrecht oder Mehrfamilienhaus bewerten wir nicht automatisch.
• Fehlende Richtwerte. Wo es keinen Immobilienrichtwert gibt, rechnen wir nicht. In Jüchen und Rommerskirchen etwa zeigen wir deshalb keine automatische Bewertung, sondern Bodenrichtwerte und – wenn genug Angebote vorliegen – Angebotspreise.

Der WertPilot liefert eine indikative Einschätzung – kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Für Erbschaft, Scheidung, Finanzamt oder Gericht brauchen Sie in der Regel ein Gutachten.

DDORF WOHNEN ist keine Behörde und handelt nicht im Auftrag der Gutachterausschüsse oder der Städte. Logos und Wappen der Datenquellen verwenden wir nicht.