Mietrendite berechnen: Brutto und Kosten getrennt
Wie viel von der Kaltmiete bleibt vor Finanzierung und Steuern? Vergleichen Sie ein offengelegtes Renditeszenario statt eine einzelne Prozentzahl.
Mietrendite-Szenario berechnen
Veränderbare Beispielwerte, keine Marktdaten oder Bankkonditionen. Die Rechnung erfolgt nur in Ihrem Browser; Eingaben werden weder gespeichert noch gesendet. Keine persönliche Steuerberechnung.
Ihr Ergebnis
Eigene Berechnung auf Basis Ihrer Eingaben und der ausgewiesenen Annahmen.
- Kostenbereinigte Rendite vor Finanzierung und Steuern
- 2,73 %
- Jährlicher Überschuss vor Finanzierung und Steuern
- 9.000,00 €
- Jahreskaltmiete
- 12.000 €
- Mietausfall
- -600 €
- Eigentümerkosten
- -2.400 €
- Überschuss
- 9.000 €
Balken zeigen die Beträge Ihrer Eingaben im Verhältnis zueinander. Negative Werte sind mit Minuszeichen gekennzeichnet.
Die Bruttorendite ignoriert Kosten und Mietausfall. Die kostenbereinigte Rendite berücksichtigt Ihre Kostenannahmen und das Gesamtbudget. Der Überschuss ist kein Geldbetrag nach Kreditrate und Steuern: Finanzierung, persönliche Steuern und zusätzliche Reparaturen müssen Sie separat prüfen.
Rechenweg und weitere Werte
- Jahreskaltmiete
- 12.000,00 €
- Angenommener Mietausfall
- 600,00 €
- Jährliche Eigentümerkosten und Rücklagen
- 2.400,00 €
- Kaufpreis inklusive Nebenkosten
- 330.000,00 €
- Bruttomietrendite auf den Kaufpreis
- 4 %
Szenario berechnet. Ergebnisse stehen im Abschnitt Ihr Ergebnis.
Bruttomietrendite: zwölf Kaltmieten im Verhältnis zum Kaufpreis
Die Bruttomietrendite beträgt Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis ×100. Sie ist eine schnelle Vergleichsgröße, lässt aber Nebenkosten, Mietausfall, Verwaltung und Instandhaltung außen vor. Der Rechner verwendet die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Bei 300.000 € Kaufpreis und 1.000 € Monatskaltmiete ergibt sich 12.000 € Jahreskaltmiete und 4 % Bruttomietrendite. Diese Zahlen sind ein Rechenbeispiel, kein gemessenes Düsseldorfer Mietniveau.
Kostenbereinigte Rendite: Gesamtbudget als Bezugsgröße
Unsere zweite Kennzahl lautet: (Jahreskaltmiete − Mietausfall − jährliche Eigentümerkosten und Rücklagen) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Mietausfall ist Jahreskaltmiete × Ihren Prozentansatz. Bei 30.000 € Kaufnebenkosten, 5 % Mietausfall und 2.400 € jährlichen Kosten bleiben im Beispiel 9.000 €; geteilt durch 330.000 € sind das rund 2,73 %. Wir nennen diese Kennzahl kostenbereinigte Rendite: Der Begriff Nettorendite wird unterschiedlich verwendet und kann weitere Positionen einschließen.
Welche Ausgaben gehören in die Eigentümerkosten?
Nutzen Sie belegte Beträge für nicht auf Mieter umgelegte Kosten, Verwaltung und Ihre Instandhaltungsplanung. Bei Wohnungseigentum ist nicht das gesamte Hausgeld automatisch eine wirtschaftliche Belastung des Vermieters. Prüfen Sie Wirtschaftsplan und Abrechnung, trennen Sie umlagefähige Posten von Eigentümerkosten und zählen Sie eine bereits angesetzte Rücklage nicht noch einmal. Unregelmäßige Reparaturen können Sie als jährlichen Planungsbetrag berücksichtigen; eine größere Sonderumlage zusätzlich im Anschaffungsbudget erfassen.
Leerstand und Kosten als Szenarien testen
Ändern Sie den Mietausfall beispielsweise von 0 auf 5 und 10 %, ohne diese Beispielwerte als Prognose zu verstehen. Vergleichen Sie außerdem einen höheren Kostenansatz. Eine negative kostenbereinigte Rendite wird angezeigt und nicht auf null begrenzt. So erkennen Sie, ob Ihre Annahmen den laufenden Überschuss aufzehren. Vertragsmiete, Mietrecht, Nachfrage und Zustand müssen Sie am konkreten Objekt prüfen; eine Wunschmiete aus einem Inserat ist kein gesicherter Zahlungseingang.
Rendite ist weder Liquidität noch Kapitalanlageempfehlung
Kreditzinsen, Tilgung, Einkommensteuer, Abschreibung, Verkaufserlös und Wertänderungen fehlen in diesem vereinfachten Modell. Ein positiver Überschuss vor Finanzierung kann nach Kreditrate negativ werden. Tilgung senkt Liquidität, baut aber unter anderem den Kredit ab; deshalb dürfen Sie Cashflow und Rendite nicht gleichsetzen. Für eine persönliche Investitionsentscheidung benötigen Sie eine vollständige Finanzierung und steuerliche Prüfung. Der Rechner vergibt keine Note und verspricht keine Zielrendite.
Wohnung kaufen und vermieten: erst Objekt, dann Rendite
Stellen Sie belegte Fläche, Zustand, Hausgeld und vorhandene Mietverhältnisse neben den Kaufpreis. Eine gewünschte zukünftige Miete ist keine gesicherte Einnahme. Prüfen Sie Eigentümerkosten, absehbare Maßnahmen und Rücklagen gesondert; Betriebskostenvorauszahlungen sind kein zusätzlicher Mietgewinn. Bei einem Haus kommen Gebäude und Grundstück gemeinsam hinzu. Der Rechner ordnet Ihre Annahmen, bewertet aber weder Mieterbonität noch Bausubstanz oder die Zulässigkeit der Miete.
Haus kaufen und vermieten: auch ungünstige Szenarien rechnen
Vergleichen Sie eine Ausgangsannahme mit weniger Einnahmen, mehr Leerstand oder höheren Eigentümerkosten. Notieren Sie, welche Daten belegt und welche nur geschätzt sind. Finanzierungszahlungen und persönliche Steuern gehören zusätzlich in Ihre Liquiditätsplanung; eine positive Rendite vor diesen Posten ist kein Nachweis eines positiven Kontostands. Für die Entscheidung zwischen eigenem Verkauf und Vermietung steht ein gesondertes Szenariowerkzeug zur Verfügung. Eine Rechnung ist keine Kaufempfehlung oder Zusage zukünftiger Erträge.
Passende Werkzeuge und Hintergründe
Datenquellen
Amtliche Quelle · Eigene Berechnung · Eigene Auswertung · DDORF-Schätzung → Methodik
- Amtliche Quelle§ 28 WEG: Wirtschaftsplan und JahresabrechnungGrundlage für die dokumentierten Kosten einer EigentumswohnungZur Quelle(öffnet neues Fenster)
- Eigene BerechnungEigene BerechnungEigene Berechnung auf Basis Ihrer Eingaben und der ausgewiesenen Annahmen; keine Marktprognose.Zur Quelle