Орендувати квартиру у приватного власника в Дюссельдорфі

01Приватна оренда: у чому суть?

Найголовнішою перевагою є прямий контакт. Приватні орендодавці часто вирішують самі та виходячи з особистих вражень, а не за бальною схемою. Той, хто добре представиться, має шанси, навіть якщо він не має найвищого доходу.

Без комісії – але не з агентами нерухомості: Від червня 2015 року для оренди житла діє принцип «платить замовник» (§ 2 абз. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Той, хто залучає агента, сплачує його послуги. Майже завжди це орендодавець. Тому орендуючи безпосередньо у власника, ви не заощаджуєте комісії, яку інакше мали б сплатити.

02Де приватні орендодавці дають оголошення в Дюссельдорфі

Приватні орендодавці переважно користуються порталами з фільтром оголошень від власників і сервісами оголошень. Проте багато квартир не публікують у відкритому доступі: їх знаходять через знайомих, сусідів або дошки оголошень.

1. 1Портали з фільтром оголошень від приватних власниківОсновні портали нерухомості можна фільтрувати за постачальником. Збережіть пошук за допомогою сповіщення – хороші пропозиції часто зникають через кілька годин.
2. 2Оголошення та повідомленняСупермаркети, пекарні, університети та церковні громади. Особливо в таких районах, як Верстен, Холтхаузен або Бенрат, літні власники люблять здавати житло людям по сусідству.
3. 3Мережі сусідстваГрупи окремих районів і ваше коло знайомих. Розкажіть, що шукаєте житло: рекомендації мають значення для приватних орендодавців.
4. 4Власний запитКоротке дружнє оголошення про пошук із фото й основними даними може зацікавити орендодавців, які не хочуть публікувати власне оголошення.

Альтернатива: Житлові компанії й кооперативи не є приватними орендодавцями, але також здають житло без комісії й із перевіреними договорами. За низького доходу варто перевірити субсидовані квартири, для яких потрібне свідоцтво про право на соціальне житло (WBS).

03Самостійний пошук: перевірте авторів пропозицій і дані оренди

Цей порадник не містить актуальних оголошень про оренду. Уточніть в автора оголошення, чи справді житло пропонує безпосередньо власник. Не робіть передоплати й не надсилайте зайвих конфіденційних документів неперевіреним одержувачам.

Відмінності між типами даних і обмеження моделей пояснює «Методика». Орендні ставки в оголошеннях показують, скільки вимагають орендодавці, а не суму, про яку зрештою домовляються.

Оберіть кілька відповідних локацій і порівняйте конкретні пропозиції за загальним бюджетом, станом і сполученням. Матеріал «Допомога в пошуку доступного житла» пояснює, як розрізняти ринкові дані про оренду й власний бюджет пошуку.

04Чи обґрунтована орендна плата? Перевірити Mietspiegel і Mietpreisbremse

Перевірте індекс орендної плати, щоб побачити, чи є орендна плата відповідною. Він дає типову місцеву порівняльну орендну плату для квартир на основі року будівництва, розміру, розташування та меблів. Контроль орендної плати однаково поширюється на приватних і комерційних орендодавців – це залежить лише від квартири, а не від орендодавця.

1. 1Визначте порівняльну орендну платуУрахуйте характеристики квартири й скористайтеся джерелом «Інформація міста про Mietspiegel» для порівняння.
2. 2Порівняйте із запитуваною орендною платоюУ місцевостях із Mietpreisbremse плата за новою орендою може перевищувати місцеву порівняльну плату щонайбільше на 10 % (§ 556d BGB).
3. 3Знати виняткиПовністю або частково виключаються новобудови, комплексно модернізовані квартири та квартири, у яких попередня орендна плата була вищою. Орендодавець повинен повідомити вас про це до укладення договору.
4. 4Скаржитися на зависоку орендну платуЧи діє Mietpreisbremse в Düsseldorf, до якого часу та як вимагати повернення переплаченої орендної плати, пояснює «Основи орендного права та порівняльна орендна плата».

05Як розпізнати шахрайство: типові схеми

Шахрайство є більш поширеним із нібито приватними пропозиціями, ніж з компаніями. Схема майже завжди одна: хороша квартира за низькою ціною, власник, який зараз за кордоном, і прохання грошей перед переглядом.

Передавати копії посвідчення особи слід лише після реального перегляду. Затушуйте номер доступу та фотографію та зазначте «Копія для заявки на оренду в…». Якщо вас обдурили, повідомте про це поліцію Дюссельдорфа та повідомте портал.

Добра перевірка — коротка телефонна розмова. Справжні орендодавці називають ім’я, точну адресу й дату огляду. Перевірте відповідність фото та опису адресі й пошукайте зображення в інтернеті: якщо вони з’являються в інших містах або на туристичних порталах, пропозиція підроблена. Переказуйте депозит лише після підписання договору на рахунок, власник якого відповідає орендодавцю.

06Пакет документів для приватного орендодавця

Перш за все, приватні орендодавці хочуть знати, чи надійно ви платите орендну плату і чи добре доглядаєте за квартирою. Повний і впорядкований пакет документів допоможе вам вирізнитися.

1. 1Короткий супровідний листХто ви, чому переїжджаєте та хто житиме у квартирі. Кілька особистих речень справляють на приватних орендодавців більше враження, ніж на житлові компанії.
2. 2Довідка SCHUFAБезкоштовна копія даних згідно зі ст. 15 DSGVO достатньо багатьом орендодавцям. Оплачений кредитний звіт не є обов’язковим.
3. 3Довідка про доходиАктуальні розрахункові листки зарплати; для самозайнятих — податкове рішення або аналіз господарської діяльності (BWA); для студентів — поручительство батьків.
4. 4Довідка про відсутність заборгованості за орендуВід попереднього орендодавця. Він не зобов’язаний видавати довідку; своєчасні платежі можна підтвердити виписками з рахунку.
5. 5Копія посвідчення особиЛише після огляду, із прихованими даними, як описано вище.

Візьміть паперовий пакет документів на огляд і підготуйте PDF-файл, який можна відразу надіслати електронною поштою. Багато приватних орендодавців вирішують протягом кількох днів. Той, хто першим надішле повні документи й справить доброзичливе, надійне враження, часто має найкращі шанси — навіть порівняно з кандидатами з вищим доходом. Відверто повідомте, якщо маєте домашніх тварин чи хочете працювати з дому. Це створює довіру й допомагає уникнути подальших суперечок.

07Договір оренди з приватним власником: на що звернути увагу

До приватних орендодавців поширюється той самий закон про оренду, як і до компаній. Однак багато хто використовує старіші форми. Тому перед підписанням уважно прочитайте договір.

Заставний депозит: Щонайбільше три місячні орендні платежі без експлуатаційних витрат (§ 551 BGB). Заставу можна сплатити трьома рівними місячними внесками, перший — на початку оренди. Орендодавець має зберігати ці кошти окремо від власного майна.

Поетапне або індексне підвищення орендної плати: За поетапного підвищення кожну зміну заздалегідь зазначено в договорі. За індексної плати сума змінюється відповідно до інфляції. В обох випадках додаткове підвищення до місцевого порівняльного рівня виключене. Розрахуйте, скільки платитимете через п’ять років.

Косметичний ремонт: Умови, що зобов’язують фарбувати житло, часто недійсні, наприклад за жорстких строків або якщо квартиру передали без ремонту й без компенсації. Під час передачі зафіксуйте стан у протоколі з фотографіями.

Для реєстрації місця проживання в Bürgerbüro потрібне підтвердження від особи, яка надала житло. Попросіть орендодавця видати його разом із договором. Незрозумілі положення можна перевірити в Mieterverein.

082-кімнатна квартира від приватного власника: можливості в різних районах

Найбільший попит у Düsseldorf мають 2-кімнатні квартири — серед людей, які живуть самі, пар і тих, хто їздить на роботу з іншого міста. У популярних центральних районах, як-от Pempelfort, Unterbilk або Flingern, на одне оголошення швидко відгукується дуже багато охочих.

Кращі шанси — у районах із великою кількістю невеликих приватних багатоквартирних будинків, де шлях до центру трохи довший. На півдні це, наприклад, Wersten, Holthausen, Hassels, Reisholz і Benrath, на сході — Eller і Gerresheim. Тут житло часто здають власники, які самі мешкають у будинку або поруч.

1. 1Розширити радіус пошукуЩе одна зупинка трамвая може значно скоротити кількість конкурентів.
2. 2Відповідайте швидкоВідповідайте того самого дня з повним комплектом документів.
3. 3Приходьте готові до переглядуВзяти паперову папку з документами й підготувати запитання про додаткові платежі та опалення.

09Орендувати будинок у приватного власника

Будинки в оренду в Düsseldorf трапляються рідко й часто належать приватним власникам, наприклад після їхнього переїзду за кордон або успадкування. Шукати варто передусім на околицях: Kaiserswerth, Angermund, Hubbelrath або Hellerhof. Актуальні оголошення можна перевірити за посиланням «Оренда будинку в Дюссельдорфі (шукати безпосередньо у відповідних надавачів)».

Орендуючи будинок, уважно перевірте три питання: хто доглядає сад, прибирає сніг і виконує дрібний ремонт? Які експлуатаційні витрати покладаються на орендаря, наприклад податок на нерухомість і страхування будівлі? Чи є договір строковим, оскільки власник згодом хоче вселитися сам? Строковий договір допустимий лише з причиною, зазначеною в ньому.