Купити квартиру або будинок безпосередньо у власника в Дюссельдорфі

01Купуйте приватно: на чому ви заощаджуєте, а на чому ні

Купуючи приватно, ви економите лише на комісії агента нерухомості. Усі інші додаткові витрати на купівлю залишаються незмінними, оскільки вони залежать від ціни покупки, а не від того, хто пропонує нерухомість.

Розподіл комісії згідно з § 656c BGB: Якщо ви як споживач купуєте квартиру або односімейний будинок через агента, якого залучили обидві сторони, покупець і продавець сплачують по половині. Якщо агента залучив лише продавець, він може перекласти на вас щонайбільше половину витрат і лише після сплати своєї частки (§ 656d BGB). Отже, під час купівлі у власника ви заощаджуєте свою частку комісії, а не всю комісію.

Обчисліть: ціна покупки × ваша частка комісії відповідно до презентації об’єкта = заощадження. Потім перевірте, чи не включив приватний продавець заощаджену суму в ціну. Надмірна ціна швидко з'їдає заощадження.

Податок на придбання й нотаріальні витрати все одно сплачуються: Податок на придбання нерухомості в NRW, нотаріальні збори й витрати на земельну книгу сплачуються й без агента. Чинну ставку податку публікує податкова адміністрація NRW. Витрати на нотаріуса й земельну книгу визначаються за Законом про судові й нотаріальні витрати (GNotKG).

Фінансування: Для схвалення кредиту банк вимагає ті самі документи, які зазвичай надає агент: витяг із земельної книги, розрахунок житлової площі, фото, енергетичний сертифікат, а для квартир — декларацію про поділ і розрахунок внесків Hausgeld. Купуючи у власника, ви збираєте цей пакет самостійно. Закладіть кілька днів і завчасно запросіть у продавця документи, яких бракує. Додаткові витрати на купівлю варто покрити власними коштами: багато банків їх не фінансують.

02Де рекламують приватні продавці в Дюссельдорфі

Приватні продавці в основному використовують великі портали нерухомості, де можна відфільтрувати за «приватним» або «без комісії». Також є оголошення, оголошення в супермаркетах і медичних кабінетах і рекомендації по сусідству.

1. 1Портали з фільтрамиФільтруйте за типом автора пропозиції. Уточнюйте наявність і посередницькі витрати безпосередньо в нього; фільтр «від власника» не підтверджує права власності.
2. 2Розмістити оголошення про пошук житлаОпишіть бажане розташування, розмір і бюджет. Деякі власники вважають за краще продавати безпосередньо людині, яка представляється.
3. 3Сусідство та управління майномУ житлових комплексах керуюча компанія й сусіди часто першими дізнаються, коли звільняється квартира.
4. 4ЗабудовникКвартири-новобудови безпосередньо від забудовника зазвичай без комісії, але не приватний продаж - тут діють окремі правила авансових платежів.

Очікуйте, що хороші приватні пропозиції швидко зникнуть. Підготуйте підтвердження фінансування від свого банку перед першою зустріччю.

03Частка безкомісійних пропозицій по районах

Частка оголошень без комісії значно різниться між районами й протягом року. У районах із багатьма новобудовами вона вища, адже забудовники зазвичай продають безпосередньо. У популярних районах старої забудови, як-от Oberkassel чи Pempelfort, переважають агенти нерухомості.

«Без комісії» не означає «безпосередньо від власника». Забудовники, житлові компанії й агенти, яким платить лише продавець, також публікують оголошення без комісії для покупця. Для вас результат однаковий: ви не сплачуєте комісії. Відмінності — у документах і контактних особах.

Цей порадник не публікує актуальних оголошень і не визначає автоматично, чи є продавець приватною особою. Для конкретної пропозиції перевірте, хто продає й чи погоджено комісію за посередництво. Типи джерел і обмеження пояснює «Методика».

04Перевірити ціну без агента

Без агента оцінку ринку потрібно організувати самостійно. Перевірте ціну трьома інструментами до переговорів.

1. 1Основа для порівнянняПорадник «Керівництво по методу порівняльної вартості» пояснює, які випадки й характеристики придатні для порівняння. Він не розраховує індивідуальної ціни купівлі.
2. 2Офіційна нормативна вартість земліДля будинку земельна ділянка часто становить найбільшу частку вартості. Офіційний показник за квадратний метр наведено на сторінці «BORIS NRW: офіційна вартість землі».
3. 3Орієнтовна вартість нерухомостіКомітет з оцінки публікує середні ціни за квадратний метр житлової площі типових квартир і будинків. Огляд за районами наведено за посиланням «BORIS NRW: офіційна ринкова інформація».

Орієнтовні значення застосовуються до типових об’єктів. Якщо нерухомість сильно відрізняється - рік побудови, стан, поверх, орієнтація - потрібно враховувати доплати або відрахування.

05Документи, які потрібно вимагати

Агент зазвичай збирає документи. Купуючи безпосередньо в власника, запитуйте їх самостійно до зустрічі з нотаріусом, а не після.

Продавець має показати енергетичний сертифікат не пізніше огляду (§ 80 GModG). Власник отримує витяг із земельної книги у Grundbuchamt при Amtsgericht Düsseldorf; як потенційний покупець попросіть витяг у нього або попросіть нотаріуса показати його. Інформацію з реєстру публічно-правових зобов’язань щодо забудови надає будівельний нагляд міста Düsseldorf. Для квартири в окремій власності повністю прочитайте протоколи за останні три роки.

06Огляд і будівельна конструкція: коли може допомогти експерт

Оцінювач завжди доцільний, якщо ви не можете оцінити стан самостійно. Особливо це стосується старих будинків, коли є видима вологість і перед капітальним ремонтом.

Відвідайте принаймні двічі, один раз вдень і один раз в інший час доби. Зверніть увагу на сирі плями в підвалі, тріщини в стінах і стелі, стан даху, вікон і опалення, а також шум з вулиці, поїзда або аеропорту.

Який експертний висновок підходить і скільки він коштує, пояснює «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості». Приватні продавці майже завжди виключають у договорі відповідальність за недоліки об’єкта. Недоліки, яких ви не виявили до купівлі, зазвичай залишаються вашим ризиком.

Виняток — якщо продавець знав про дефект і приховав його. Тому прямо запитайте про вологу, попередні пошкодження водою, шкідників та будівельні роботи без дозволу; попросіть перелічити відомі дефекти в договорі купівлі-продажу. Для будинків 1960-х і 1970-х років варто запитати про матеріали, які нині заборонено використовувати, наприклад азбестовмісні плити.

07Домовтеся з приватними продавцями

Власники ведуть переговори інакше, ніж агенти. Вони часто емоційно прив’язані до нерухомості й мають тверде уявлення про ціну. Обґрунтовані аргументи діють краще за різкі вимоги знижки.

1. 1Аргументуйте данимиПокажіть офіційні орієнтовні значення із зазначенням дати та справді порівнянні пропозиції. Цифри з офіційних джерел складніше заперечити, ніж ваше інтуїтивне відчуття.
2. 2Кількісно визначити дефектиНадати перелік необхідних робіт з кошторисом, наприклад зі звіту.
3. 3Забезпечити безпекуДля багатьох продавців підтвердження фінансування та швидка зустріч з нотаріусом коштують так само, як і вища ціна.
4. 4Уточнити інвентарВбудовану кухню або меблі можна зазначити в договорі окремо. Погодьте реалістичну вартість.

08Нотаріальний договір та порядок оплати

Договір купівлі земельної ділянки або квартири має бути нотаріально посвідчений. Нотаріуса зазвичай обирає покупець, оскільки він оплачує витрати. Нотаріус є нейтральним і забезпечує взаємну передачу оплати та права власності (Zug um Zug).

1. 1Перевірити проєкт договоруЯк споживач ви отримаєте проєкт завчасно до зустрічі (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Прочитайте його повністю й заздалегідь поставте запитання.
2. 2Нотаріальне посвідченняНотаріус зачитує договір, обидві сторони підписують його. Лише після цього купівля стає юридично обов’язковою.
3. 3Забезпечувальний запис про передачу права власності в земельній книзі (Auflassungsvormerkung)Нотаріус забезпечує внесення до земельної книги попереднього забезпечувального запису (Vormerkung) на вашу користь. Він захищає вашу вимогу, навіть якщо продавець згодом захоче розпорядитися об’єктом інакше.
4. 4Повідомлення про настання строку оплатиКоли попередній запис (Vormerkung) внесено до земельного реєстру, отримано документи для погашення старих обтяжень (Grundschulden) і надано необхідні дозволи, нотаріус повідомляє про настання строку оплати ціни покупки. Лише тоді ви платите.
5. 5Перехід права власностіПісля оплати та сплати податку на придбання нерухомості Finanzamt видає довідку про відсутність податкових перешкод (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Потім Grundbuchamt вносить вас до земельної книги як власника.

Якщо ви фінансуєте покупку за допомогою кредиту, вашому банку знадобиться іпотека перед передачею права власності. Договір купівлі-продажу містить дозвіл на фінансування: продавець дозволяє заздалегідь обтяжити майно. Узгодьте дату іпотечного розпорядження з нотаріусом і банком, щоб платіж був готовий у встановлений термін. Ви фіксуєте передачу ключів, показання лічильників та документи в протоколі прийому-передачі.

09Типові схеми шахрайства для приватних пропозицій

Більшість оголошень від власників справжні. Проте шахраї цілеспрямовано використовують цей формат, адже за ним не стоїть компанія. Варто знати такі схеми.

1. 1Ціна значно нижче ринковоїКвартира в добрій локації, значно дешевша за подібні пропозиції — і нібито багато охочих.
2. 2Продавець недоступнийВласник нібито живе за кордоном, огляд неможливий, зв’язок лише електронною поштою.
3. 3гроші напередДепозит, комісія за бронювання або оплата на «рахунок умовного зберігання» до нотаріальної зустрічі.
4. 4Фальшиві документиКопії витягів із земельної книги або ідентифікаційних карток, які не відповідають імені на дверному дзвінку.