Купить квартиру или дом в Дюссельдорфе в частном порядке

01Покупайте в частном порядке: что вы экономите, а что нет

Покупая в частном порядке, вы экономите только на комиссии брокера. Все остальные дополнительные затраты на покупку остаются прежними, поскольку они зависят от цены покупки, а не от того, кто предлагает недвижимость.

Распределение комиссии согласно § 656c BGB: Если потребитель покупает квартиру или односемейный дом через агента, заказанного обеими сторонами, покупатель и продавец платят по половине. Если заказ сделал только продавец, он может переложить не более половины на покупателя и лишь после оплаты своей доли (§ 656d BGB). При покупке без агента вы экономите свою долю, а не всю комиссию.

Рассчитайте: цена покупки × ваша доля комиссии в соответствии с описанием объекта = экономия. Затем проверьте, не включил ли уже частный продавец в цену сэкономленную сумму. Завышенная цена быстро съедает экономию.

Налог на приобретение недвижимости и нотариальные расходы сохраняются и при покупке без агента. Кроме того, оплачивается регистрация в земельной книге. Ставку налога публикуют налоговые органы NRW, а нотариальные и регистрационные расходы рассчитываются по GNotKG. Налог на приобретение недвижимости NRW, услуги нотариуса и регистрация в земельной книге оплачиваются и без агента. Ставку налога публикует налоговая администрация NRW, нотариальные и регистрационные расходы рассчитываются по GNotKG.

Финансирование: Для одобрения кредита банк требует те же документы, которые обычно собирает агент: выписку из земельной книги, расчёт жилой площади, фотографии, энергетический сертификат; для квартиры — декларацию о разделе и расчёт Hausgeld. При покупке напрямую эту папку собираете вы. Предусмотрите несколько дней и заранее запросите недостающее. Дополнительные расходы на покупку стоит покрыть собственными средствами: многие банки их не финансируют.

02Где собственники публикуют объявления о продаже в Дюссельдорфе

Частные продавцы в основном используют крупные порталы недвижимости, где можно фильтровать по «частному» или «без комиссии». Есть также рекламные объявления, объявления в супермаркетах и кабинетах врачей, а также рекомендации по соседству.

1. 1Порталы с фильтрамиВыберите тип автора объявления в фильтре. Уточните у него наличие объекта и расходы на услуги агента. Фильтр «от собственника» сам по себе не подтверждает право собственности.
2. 2Показать поисковое объявлениеОпишите желаемое местоположение, размер и бюджет. Некоторые владельцы предпочитают продавать напрямую представившемуся человеку.
3. 3Соседи и управляющая компанияВ жилых комплексах о появлении квартиры зачастую первыми узнают управляющая компания и соседи.
4. 4ЗастройщикКвартиры в новостройках напрямую от застройщика обычно продаются без комиссии, но это не частная продажа; здесь действуют отдельные правила поэтапных платежей.

Ожидайте, что хорошие частные предложения быстро исчезнут. Прежде чем назначить первую встречу, подготовьте подтверждение финансирования от вашего банка.

03Доля предложений без комиссии по районам

Количество предложений, рекламируемых без комиссии, сильно варьируется в зависимости от района и в течение года. В районах с большим количеством новостроек доля предложений без комиссии выше, поскольку застройщики обычно продают напрямую. Агенты по недвижимости доминируют в популярных районах старых зданий, таких как Оберкассель или Пемпельфорт.

«Без комиссии» не обязательно означает «напрямую от собственника». Объявления без комиссии публикуют также застройщики, жилищные компании и агенты, которым платит только продавец. Для покупателя результат одинаков: комиссия не взимается. Различаться могут документы и то, к кому обращаться по объекту.

В этом руководстве нет актуальных объявлений или автоматической классификации частных продавцов. Для конкретного предложения проверьте, кто продаёт и согласована ли комиссия посредника. Виды источников и ограничения объясняет Методика.

04Узнать цену без агента

Без агента вы должны самостоятельно организовать рыночную оценку. Поэтому проверьте цену тремя инструментами до переговоров.

1. 1Основа для сравненияРуководство по методу сравнительной стоимости объясняет, какие сделки и характеристики подходят для сравнения. Индивидуальную цену покупки он не рассчитывает.
2. 2Официальная нормативная стоимость землиВ стоимости дома участок часто занимает наибольшую долю. Официальный ориентир за м² можно посмотреть на странице BORIS NRW: официальная стоимость земли.
3. 3Ориентировочная стоимость недвижимостиGutachterausschuss публикует средние цены за м² жилой площади типичных квартир и домов. Обзор по районам доступен на странице BORIS NRW: официальная рыночная информация.

Ориентировочные значения применяются к типовым объектам. Если объект недвижимости сильно отличается – год постройки, состояние, этаж, ориентация – необходимо учитывать надбавки или вычеты.

05Документы, которые необходимо запросить

Обычно документы составляет брокер. Если вы покупаете в частном порядке, вы должны запросить их самостоятельно – до нотариальной встречи, а не после.

Продавец должен представить энергетический сертификат не позднее просмотра (§ 80 GModG). Собственник получает выписку из земельной книги в Grundbuchamt при Amtsgericht Düsseldorf; как потенциальный покупатель, попросите её у него или попросите нотариуса показать выписку. Информацию из реестра строительных обременений предоставляет городской строительный надзор. Для квартиры в собственности полностью прочитайте протоколы за последние три года.

06Осмотр и конструкция здания: когда может помочь эксперт

К оценщику всегда стоит обратиться, если вы не можете оценить состояние самостоятельно. Это особенно актуально в старых домах, когда есть видимая влажность и перед капитальным ремонтом.

Посетите как минимум дважды: один раз днем и один раз в другое время суток. Обратите внимание на сырые места в подвале, трещины в стенах и потолках, состояние крыши, окон и отопления, а также шум улицы, поезда или аэропорта.

Руководство по отчетам о рыночной стоимости объясняет, для каких случаев подходит каждый вид заключения и сколько он стоит. Частные продавцы почти всегда исключают ответственность за недостатки в договоре. Не выявленные до покупки недостатки обычно становятся вашей проблемой.

Исключение — если продавец знал о дефекте и скрыл его. Поэтому прямо спросите о сырости, прошлых повреждениях водой, вредителях и строительных работах без разрешения; попросите перечислить известные дефекты в договоре купли-продажи. Для домов 1960-х и 1970-х годов стоит спросить о материалах, которые сегодня запрещены к использованию, например асбестосодержащих плитах.

07Переговоры с частными продавцами

Частные продавцы ведут переговоры иначе, чем маклеры. Они часто эмоционально привязаны к объекту и имеют твёрдое представление о цене. Объективные аргументы действуют лучше, чем резкое требование скидки.

1. 1Обосновывать даннымиПокажите официальные ориентиры с указанной датой и действительно сопоставимые предложения. Данные официальных источников труднее оспорить, чем интуитивное ощущение.
2. 2Количественная оценка дефектовПредоставьте список необходимых работ со сметой расходов, например из отчета.
3. 3Обеспечьте безопасностьДля многих продавцов подтверждение финансирования и быстрая встреча у нотариуса стоят столько же, сколько и более высокая цена.
4. 4Уточнить инвентарьВстроенную кухню или мебель можно отдельно указать в договоре. Согласуйте реалистичную стоимость.

08Нотариальный договор и порядок оплаты

Договор покупки земельного участка или квартиры должен быть нотариально удостоверен. Нотариуса обычно выбирает покупатель, поскольку он оплачивает расходы. Нотариус нейтрален и обеспечивает встречную передачу оплаты и права собственности (Zug um Zug).

1. 1Проверить проект договораКак потребитель, вы получите проект заблаговременно до встречи (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Полностью прочитайте его и заранее задайте вопросы.
2. 2Нотариальное заверениеНотариус читает договор, и обе стороны его подписывают. Только теперь покупка обязательна.
3. 3Предварительная запись о переходе собственности (Auflassungsvormerkung)Нотариус обеспечивает внесение предварительной записи в земельную книгу в вашу пользу. Она защищает ваше требование, даже если продавец позднее захочет распорядиться объектом иначе.
4. 4Уведомление о наступлении срока оплатыКогда предварительная запись (Vormerkung) внесена в земельный реестр, получены документы для погашения старых обременений (Grundschulden) и выданы необходимые разрешения, нотариус сообщает о наступлении срока оплаты цены покупки. Только тогда вы платите.
5. 5Передача права собственностиПосле оплаты и уплаты налога на приобретение недвижимости Finanzamt выдаёт подтверждение отсутствия налоговых препятствий (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Затем Grundbuchamt регистрирует вас как собственника.

Если вы финансируете покупку с помощью кредита, вашему банку потребуется ипотека перед передачей права собственности. В договоре купли-продажи содержится разрешение на финансирование: Продавец разрешает вам заранее обременить недвижимость. Согласуйте дату оформления ипотеки с нотариусом и банком, чтобы платеж был готов в установленный срок. Передачу ключей, показаний счетчиков и документов вы фиксируете в протоколе передачи.

09Типичные схемы мошенничества для частных предложений

Большинство объявлений частных продавцов подлинные. Однако мошенники тоже используют этот формат, поскольку за предложением не стоит компания. Обратите внимание на следующие признаки.

1. 1Цена значительно ниже рыночнойКвартира в хорошем месте значительно дешевле сопоставимых предложений — и якобы уже много желающих.
2. 2Продавец недоступенВладелец якобы живёт за границей, осмотр невозможен, связь только по электронной почте.
3. 3деньги впередАванс, плата за резервирование или перевод на «эскроу-счёт» до оформления у нотариуса.
4. 4Поддельные документыКопии выписок из земельной книги или удостоверений личности, имя которых не совпадает с именем на дверном звонке.