Wohnung oder Haus von privat kaufen in Düsseldorf

01Von privat kaufen: Was Sie sparen – und was nicht

Beim Kauf von privat sparen Sie ausschließlich die Maklerprovision. Alle anderen Kaufnebenkosten bleiben gleich, weil sie vom Kaufpreis abhängen und nicht davon, wer die Immobilie anbietet.

Provisionsteilung nach § 656c BGB: Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus über einen Makler, den beide Seiten beauftragt haben, zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an Sie weitergeben – und erst, nachdem er seinen Anteil bezahlt hat (§ 656d BGB). Ihre Ersparnis beim Privatkauf ist also Ihr Anteil an der Provision, nicht die volle Provision.

Rechnen Sie: Kaufpreis × Ihr Provisionsanteil laut Exposé = Ersparnis. Prüfen Sie dann, ob der private Verkäufer den gesparten Betrag nicht schon in den Preis eingerechnet hat. Ein überhöhter Preis frisst die Ersparnis schnell auf.

Grunderwerbsteuer und Notar fallen trotzdem an: Die Grunderwerbsteuer des Landes NRW, die Notargebühren und die Kosten des Grundbuchamts zahlen Sie auch ohne Makler. Den aktuellen Steuersatz nennt die Finanzverwaltung NRW, Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Finanzierung: Ihre Bank verlangt für die Kreditzusage dieselben Unterlagen, die sonst der Makler liefert – Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Fotos, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Hausgeldabrechnung. Beim Privatkauf stellen Sie diese Mappe selbst zusammen. Planen Sie dafür einige Tage ein und fordern Sie fehlende Unterlagen früh beim Verkäufer an. Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital bezahlen können; viele Banken finanzieren sie nicht mit.

02Wo private Verkäufer in Düsseldorf inserieren

Private Verkäufer nutzen vor allem die großen Immobilienportale, auf denen Sie nach „von privat“ oder „provisionsfrei“ filtern können. Daneben gibt es Kleinanzeigen, Aushänge in Supermärkten und Arztpraxen und Empfehlungen in der Nachbarschaft.

1. 1Portale mit FilterFiltern Sie nach Anbieterart. Fragen Sie beim jeweiligen Anbieter nach Verfügbarkeit und Vermittlungskosten; ein Privat-Filter ist kein Eigentumsnachweis.
2. 2Suchanzeige schaltenBeschreiben Sie Wunschlage, Größe und Budget. Manche Eigentümer verkaufen lieber direkt an eine Person, die sich vorstellt.
3. 3Nachbarschaft und HausverwaltungIn Wohnanlagen erfahren Hausverwaltung und Nachbarn oft als Erste, wenn eine Wohnung frei wird.
4. 4BauträgerNeubauwohnungen direkt vom Bauträger sind meist provisionsfrei, aber keine Privatverkäufe – hier gelten eigene Regeln für Abschlagszahlungen.

Rechnen Sie damit, dass gute Privatangebote schnell weg sind. Halten Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank bereit, bevor Sie den ersten Termin vereinbaren.

03Anteil provisionsfreier Angebote nach Stadtteil

Wie viele Angebote ohne Provision inseriert sind, schwankt stark zwischen den Stadtteilen und über das Jahr. In Stadtteilen mit vielen Neubauprojekten ist der Anteil provisionsfreier Angebote höher, weil Bauträger meist direkt verkaufen. In gefragten Altbaulagen wie Oberkassel oder Pempelfort dominieren Makler.

„Provisionsfrei“ heißt nicht automatisch „von privat“. Auch Bauträger, Wohnungsunternehmen und Makler, die nur vom Verkäufer bezahlt werden, inserieren provisionsfrei. Für Sie als Käufer ist das Ergebnis gleich: Sie zahlen keine Provision. Unterschiede gibt es bei Unterlagen und Ansprechpartnern.

Dieser Ratgeber veröffentlicht keine aktuellen Inserate und keine automatische Klassifikation privater Anbieter. Prüfen Sie beim konkreten Angebot, wer verkauft und ob eine Vermittlungsprovision vereinbart ist. Quellenarten und Grenzen erläutert die Methodik.

04Preis prüfen ohne Makler

Ohne Makler müssen Sie die Markteinschätzung selbst organisieren. Prüfen Sie den Preis deshalb mit drei Werkzeugen, bevor Sie verhandeln.

1. 1VergleichsgrundlagenDer Ratgeber zum Vergleichswertverfahren erklärt, welche Fälle und Merkmale geeignet sind. Er berechnet keinen individuellen Kaufpreis.
2. 2BodenrichtwertBei Häusern ist das Grundstück oft der größte Wertanteil. Den offiziellen Wert je m² zeigt die Seite BORIS NRW: amtliche Bodenrichtwerte.
3. 3ImmobilienrichtwertDer Gutachterausschuss veröffentlicht Durchschnittspreise je m² Wohnfläche für typische Wohnungen und Häuser. Eine Übersicht je Stadtteil finden Sie unter BORIS NRW: amtliche Marktinformationen.

Richtwerte gelten für typische Objekte. Weicht die Immobilie stark ab – Baujahr, Zustand, Etage, Ausrichtung –, müssen Sie Zu- oder Abschläge berücksichtigen.

05Unterlagen, die Sie anfordern müssen

Ein Makler stellt die Unterlagen meist zusammen. Beim Privatkauf müssen Sie sie selbst anfordern – und zwar vor dem Notartermin, nicht danach.

Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG). Den Grundbuchauszug erhält der Eigentümer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Düsseldorf; als Kaufinteressent bitten Sie ihn darum oder lassen sich vom Notar einen Auszug zeigen. Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis erteilt die Bauaufsicht der Stadt Düsseldorf. Lesen Sie bei Eigentumswohnungen die Protokolle der letzten drei Jahre vollständig.

06Besichtigung und Bausubstanz: wann ein Gutachter hilft

Ein Gutachter lohnt sich immer dann, wenn Sie den Zustand nicht selbst beurteilen können. Das gilt besonders bei älteren Häusern, bei sichtbarer Feuchtigkeit und vor größeren Sanierungen.

Besichtigen Sie mindestens zweimal, einmal bei Tageslicht und einmal zu einer anderen Tageszeit. Achten Sie auf Feuchteflecken im Keller, Risse in Wänden und Decken, den Zustand von Dach, Fenstern und Heizung sowie auf Lärm von Straße, Bahn oder Flughafen.

Wann welches Gutachten passt und was es kostet, erklärt die Seite Ratgeber zu Verkehrswertgutachten. Private Verkäufer schließen die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag fast immer aus. Was Sie vor dem Kauf nicht entdecken, tragen Sie in der Regel selbst.

Anders ist es nur, wenn der Verkäufer einen Mangel kannte und verschwiegen hat. Fragen Sie deshalb ausdrücklich nach Feuchtigkeit, früheren Wasserschäden, Schädlingen und Baumaßnahmen ohne Genehmigung, und lassen Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag auflisten. Bei Häusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren lohnt die Frage nach Baustoffen, die heute nicht mehr verwendet werden dürfen – etwa asbesthaltigen Platten.

07Verhandeln mit Privatverkäufern

Private Verkäufer verhandeln anders als Makler. Sie hängen oft an ihrer Immobilie und haben eine feste Preisvorstellung. Sachliche Argumente wirken besser als harte Abschläge.

1. 1Mit Daten argumentierenZeigen Sie datierte amtliche Richtwerte und tatsächlich vergleichbare Angebote. Zahlen aus offiziellen Quellen sind schwerer zu bestreiten als Ihr Bauchgefühl.
2. 2Mängel beziffernLegen Sie eine Liste notwendiger Arbeiten mit Kostenschätzung vor, etwa aus dem Gutachten.
3. 3Sicherheit bietenEine Finanzierungsbestätigung und ein schneller Notartermin sind für viele Verkäufer so viel wert wie ein höherer Preis.
4. 4Inventar klärenEinbauküche oder Möbel können im Vertrag gesondert aufgeführt werden. Vereinbaren Sie realistische Werte.

08Notarvertrag und Zahlungsablauf

Ein Grundstücks- oder Wohnungskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Den Notar wählt in der Regel der Käufer, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist neutral und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum Zug um Zug übergehen.

1. 1Vertragsentwurf prüfenAls Verbraucher erhalten Sie den Entwurf rechtzeitig vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Lesen Sie ihn vollständig und stellen Sie Fragen vorab.
2. 2BeurkundungDer Notar liest den Vertrag vor, beide Seiten unterschreiben. Erst jetzt ist der Kauf verbindlich.
3. 3AuflassungsvormerkungDer Notar lässt eine Vormerkung zu Ihren Gunsten ins Grundbuch eintragen. Sie sichert Ihren Anspruch, auch wenn der Verkäufer später anders verfügen wollte.
4. 4FälligkeitsmitteilungSind Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen für alte Grundschulden da und nötige Genehmigungen erteilt, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Erst dann zahlen Sie.
5. 5EigentumsumschreibungNach Zahlung und Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Danach trägt das Grundbuchamt Sie als Eigentümer ein.

Finanzieren Sie den Kauf mit einem Darlehen, braucht Ihre Bank schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld. Dafür enthält der Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht: Der Verkäufer erlaubt Ihnen, das Grundstück bereits vorab zu belasten. Stimmen Sie den Termin für die Grundschuldbestellung mit Notar und Bank ab, damit die Auszahlung zur Fälligkeit bereitsteht. Übergabe von Schlüsseln, Zählerständen und Unterlagen halten Sie in einem Übergabeprotokoll fest.

09Typische Betrugsmuster bei Privatangeboten

Die meisten Privatangebote sind echt. Betrüger nutzen aber gezielt Inserate „von privat“, weil dort kein Unternehmen hinter dem Angebot steht. Diese Muster sollten Sie kennen.

1. 1Preis weit unter MarktEine Wohnung in guter Lage, deutlich günstiger als vergleichbare Angebote – und angeblich viele Interessenten.
2. 2Verkäufer nicht erreichbarDer Eigentümer lebt angeblich im Ausland, eine Besichtigung ist nicht möglich, Kontakt nur per E-Mail.
3. 3Geld vorabAnzahlung, Reservierungsgebühr oder Zahlung auf ein „Treuhandkonto“ vor dem Notartermin.
4. 4Gefälschte UnterlagenKopien von Grundbuchauszügen oder Ausweisen, die nicht zum Namen auf dem Klingelschild passen.