01Рассмотрим договор аренды и продажу отдельно.
Продажа квартиры не прекращает действующий договор аренды. При выполнении условий § 566 BGB покупатель принимает права и обязанности по этому договору. Не называйте объект свободным только потому, что он продаётся. Понятно зафиксируйте согласованную арендную плату, условия использования и фактическую ситуацию.
02Какие документы интересуют покупателей?
Соберите договор аренды с дополнениями, фактическую базовую плату, подтверждённое состояние платежей и сведения о залоге. Добавьте декларацию о разделе, финансовый план собственников, годовой расчёт и существенные решения. Отделите расходы собственника от проходящих через него эксплуатационных расходов. Нельзя без проверки включать личные документы арендаторов в публичное описание: выясните, какие сведения нужны конкретному получателю.
03Не предполагать преимущественное право покупки во всех случаях
§ 577 BGB касается определённых продаж сдаваемого жилья, для которого отдельная собственность на квартиру была или должна быть установлена после передачи жилья арендатору. Не каждая сдаваемая квартира автоматически порождает преимущественное право покупки. Нужно проверить даты передачи и раздела, а также конкретный состав покупателей. Согласуйте необходимые сведения и процедуру с нотариусом.
04Сделайте цену предложения и доходность понятными
Проверьте не только желаемую цену покупки, но и фактическую арендную плату, расходы, состояние и действующие обязательства. Общая процентная скидка относительно квартиры без жильцов не даёт обоснованной индивидуальной оценки. Калькулятор доходности позволяет менять собственные допущения. Этот расчёт не заменяет проверку аренды или обязательный прогноз дохода.
05Подготовка в пять шагов
Во-первых, упорядочьте документы об аренде и собственности. Во-вторых, подтвердите фактические доходы и собственные расходы. В-третьих, уточните юридические вопросы и обязанности по информированию. В-четвёртых, составьте объективное описание объекта с указанием статуса аренды. В-пятых, согласованно подготовьте договор купли-продажи, передачу документов и залога. Согласуйте просмотры понятным образом: продажа не даёт права входить без предупреждения.
06Для дома в аренде также нужны подтверждённые сведения
Для дома, который сдаётся в аренду, также соберите договоры аренды, подтверждения доходов и документы передачи. Добавьте сведения об участке, вспомогательных постройках, саде, содержании и согласованных обязанностях. Уточните, есть ли несколько договоров аренды или разделение на отдельные объекты собственности; предположения о квартире не следует без проверки переносить на весь дом.
07Проверьте срок защиты от расторжения аренды после оформления квартиры в отдельную собственность
Для определённых сдаваемых квартир, оформленных в отдельную собственность и проданных после начала аренды, § 577a BGB может на некоторое время запрещать расторжение договора из-за потребности покупателя в жилье для себя или экономического использования недвижимости. Общий срок составляет три года с момента продажи; в районах, определённых постановлением федеральной земли, он может достигать десяти лет. Решающее значение имеют условия этой нормы и местное постановление. Сам факт продажи не даёт покупателю безусловного права требовать немедленного выезда арендатора.
Не является юридической или налоговой консультацией
Общая информация и помощь в подготовке, а не индивидуальные юридические, налоговые или финансовые консультации. Никакого посредничества или пересылки запросов через этот сайт.
Следующие шаги и дополнительная информация
- Калькуляторы и шаблоныСравните свои собственные предположения и систематизируйте документы.Открыть ›
- Список проверок при продаже домаОтметьте подготовкуОткрыть ›
- Продажа или арендаСравните ликвидность как сценарийОткрыть ›
- Выбрать инструмент оценки квартиры или домаОткрыть подходящий инструмент или руководствоОткрыть ›
- Оценить уровень арендной платыПосмотреть официальный индекс арендной платы или её оценку для вашего города.Открыть ›
- Рассчитать арендную доходность по своим предположениямСравните свои собственные предположения и систематизируйте документы.Открыть ›
- Подготовить документы для продажиПодготовьте документы для следующих решений.Открыть ›
- Ориентиры стоимости домаДома: доступные местные модели оценки и подготовка.Открыть ›
- Продать земельный участокЗемельные участки: официальный ориентир стоимости и документы для продажи.Открыть ›
Источники данных
Официальный источник · собственный расчёт · собственный анализ · оценка DDORF → Методология
- Официальный источникBGB §§ 566, 577Правовая база; без рассмотрения индивидуального случаяК источнику(открывается в новом окне)
- Официальный источникBGB § 577aОграничения расторжения аренды после оформления квартир в отдельную собственностьК источнику(открывается в новом окне)