Vermietete Wohnung verkaufen: Unterlagen, Mieter und Preis

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01Mietvertrag und Verkauf getrennt betrachten

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Unter den Voraussetzungen von § 566 BGB übernimmt der Erwerber Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Beschreiben Sie das Objekt daher nicht als frei verfügbar, nur weil es verkauft werden soll. Halten Sie Vertragsmiete, vereinbarte Nutzung und den tatsächlichen Stand nachvollziehbar fest.

02Welche Unterlagen interessieren Käufer?

Stellen Sie Mietvertrag und Nachträge, die tatsächliche Nettokaltmiete, dokumentierte Zahlungsstände und Angaben zur Kaution zusammen. Ergänzen Sie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und relevante Beschlüsse. Trennen Sie Eigentümerkosten von durchlaufenden Betriebskosten. Persönliche Unterlagen der Mieter müssen nicht ungeprüft in ein öffentliches Exposé: prüfen Sie, welche Angaben für welchen Empfänger erforderlich sind.

03Vorkaufsrecht nicht pauschal behaupten

§ 577 BGB betrifft bestimmte Verkäufe von Wohnraum, bei dem Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter begründet wurde oder werden soll. Nicht jede vermietete Eigentumswohnung löst automatisch ein Vorkaufsrecht aus. Zeitpunkt der Überlassung, Aufteilung und konkrete Erwerberkonstellation müssen geprüft werden. Stimmen Sie notwendige Informationen und die Abwicklung mit dem Notariat ab.

04Angebotspreis und Ertrag nachvollziehbar machen

Prüfen Sie nicht nur den gewünschten Kaufpreis, sondern auch die tatsächliche Miete, Kosten, Zustand und bestehende Verpflichtungen. Ein pauschaler prozentualer Abschlag auf eine freie Wohnung wäre keine belastbare Einzelbewertung. Mit dem Mietrendite-Rechner können Interessierte ihre eigenen Annahmen ändern. Die Rechnung ersetzt weder die Prüfung des Mietverhältnisses noch eine verbindliche Ertragsprognose.

05Vorbereitung in fünf Schritten

Erstens Miet- und Eigentumsunterlagen ordnen. Zweitens tatsächliche Einnahmen und eigene Kosten belegen. Drittens Rechtsfragen und Informationspflichten klären. Viertens ein sachliches Exposé mit Vermietungsstatus erstellen. Fünftens Kaufvertrag und Übergabe der Unterlagen sowie Kaution abgestimmt vorbereiten. Vereinbaren Sie Besichtigungen nachvollziehbar; ein Verkauf ist keine Erlaubnis für unangekündigten Zutritt.

06Auch ein vermietetes Haus braucht belegte Angaben

Ein vermietetes Haus benötigt ebenfalls nachvollziehbare Mietverträge, Einnahmen und Übergabeunterlagen. Ergänzen Sie Angaben zu Grundstück, Nebengebäuden, Garten, Instandhaltung und vereinbarten Pflichten. Prüfen Sie, ob mehrere Mietverhältnisse oder Wohnungseigentum bestehen; übernehmen Sie Wohnungsannahmen nicht ungeprüft auf ein ganzes Haus.

07Kündigungssperrfrist nach Umwandlung prüfen

Für bestimmte nach der Überlassung an Mieter umgewandelte und verkaufte Wohnungen kann § 577a BGB eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung zunächst ausschließen. Grundsätzlich beträgt die Frist drei Jahre seit der Veräußerung; in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten kann sie bis zu zehn Jahre betragen. Entscheidend sind die Voraussetzungen der Norm und die am Ort geltende Verordnung. Ein Verkauf schafft keinen pauschalen Anspruch auf sofortigen Auszug.

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Nächste Schritte und Hintergründe

Datenquellen

Amtliche Quelle · Eigene Berechnung · Eigene Auswertung · DDORF-Schätzung → Methodik

Amtliche QuelleBGB §§ 566, 577Gesetzlicher Rahmen; keine Prüfung des EinzelfallsAbruf 08.10.2026Zur Quelle(öffnet neues Fenster)
Amtliche QuelleBGB § 577aKündigungsbeschränkung bei WohnungsumwandlungAbruf 12.10.2026Zur Quelle(öffnet neues Fenster)

Stand 12.10.2026 · Rechtslage 10/2026 · Quelle: Redaktion DDORF WOHNEN