01Ціни на земельні ділянки 2026: огляд
Вартість землі є найбільш надійним показником цін на нерухомість у Дюссельдорфі. Він вказує на середню вартість одного квадратного метра незабудованої землі в зоні. Основою є фактично сплачені закупівельні ціни, які нотаріуси повідомляють оцінювальній комісії, а не ціни пропозиції з оголошень.
Комітет з оцінки Düsseldorf визначає значення станом на 1 січня (§ 196 BauGB). Поточні значення мають дату оцінки 01.01.2026. Їх публікують на порталі BORIS NRW за ліцензією «Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0», тому ними можна вільно користуватися.
Де знайти потрібний показник вартості
- Питання
- Скільки коштує земля під забудову за моєю адресою?
- Що ви отримуєте
- Орієнтовна вартість землі зони, дата оцінки 01.01.2026
- Сторінка
- BORIS NRW
- Питання
- Чим відрізняються місця розташування?
- Що ви отримуєте
- Порівнювані зони з однаковою датою оцінки й характеристиками
- Сторінка
- Перевірте офіційні зони
- Питання
- Які земельні ділянки пропонуються?
- Що ви отримуєте
- Актуальні оголошення, пропозиції цін за м²
- Сторінка
- Безпосередньо від відповідного надавача
- Питання
- Скільки коштують будинки та квартири?
- Що ви отримуєте
- Офіційні орієнтири вартості нерухомості та ціни в оголошеннях
- Сторінка
- Офіційні ринкові звіти
У межах міста значення істотно різняться — між сусідніми зонами, а особливо між районами. Таблиця районів на сторінці «BORIS NRW: офіційна вартість землі» узагальнює зони кожного району за медіаною й оновлюється з кожною новою датою оцінки. Окремі райони мають власні сторінки пропозицій, наприклад Kaiserswerth, Benrath, Gerresheim або Angermund.
Добре знати
02Околиці в порівнянні: 28 міст
У прилеглих районах стандартна вартість землі в більшості міст нижча від рівня Дюссельдорфа. Розмір різниці значною мірою залежить від розташування - навіть у межах міста центр і околиці суттєво відрізняються.
Для кожного міста є відповідальний комітет з оцінки. Міста поза складом округів і деякі великі окружні міста мають власний комітет, решту обслуговує комітет їхнього округу. Це важливо під час читання звіту про ринок нерухомості чи замовлення оцінки.
Прилегла територія · відповідальна експертна комісія та сторінки оцінки землі
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Експертна комісія Нойс
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Neuss
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Експертна комісія в районі Рейн Нойс
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Meerbusch, Kaarst, Korschenbroich, Dormagen, Grevenbroich, Jüchen, Rommerskirchen
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Gutachterausschuss Ratingen — комітет з оцінки
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Ratingen
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Експертна комісія Вельберта
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Velbert
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Експертна комісія в районі Метман
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Hilden, Erkrath, Mettmann, Langenfeld, Monheim am Rhein, Haan, Wülfrath, Heiligenhaus
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Експертна комісія в окрузі Фірзен
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Willich, Tönisvorst
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Експертна комісія Мерса
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Moers
- Комітет з оцінки (Gutachterausschuss)
- Комітети з оцінки міст, що не входять до округів
- Міста (окремі сторінки вартості землі)
- Krefeld, Duisburg, Mönchengladbach, Wuppertal, Solingen, Mülheim an der Ruhr, Leverkusen
Порівнюйте орієнтовну вартість землі лише для однакового типу ділянки й тієї самої дати оцінки. Відмінності між зонами та характеристиками можуть пояснювати значні розбіжності. Використовуйте офіційні дані на BORIS NRW і перевіряйте відповідні характеристики.
03Динаміка з 2020 року
Для часового ряду потрібні офіційні значення за кілька дат оцінки та порівнювані зони. Зміни меж або характеристик можуть створювати уявну тенденцію. Цей посібник не надає власного актуального часового ряду.
Три пункти допомагають при читанні часових рядів:
- 1Дата оцінки замість дати купівліКожне значення описує рівень цін станом на 1 січня. Зміни протягом поточного року відображаються лише в наступній даті оцінки.
- 2Зміна зонЕкспертні комісії періодично переплановують зони. Тому стрибок медіани також може бути наслідком зміни межі.
- 3Мало продажів, великий впливУ районах із малою кількістю незабудованих ділянок показники спираються на небагато цін реальних угод. Тому комісія також визначає їх за порівнянними місцями.
Комітет з оцінки Düsseldorf щороку публікує додаткові показники — кількість угод купівлі, індекси цін і коефіцієнти перерахунку — у звіті про ринок нерухомості. Він доступний через BORIS NRW.
04Орієнтовна вартість землі й ціна купівлі: чому ділянки відрізняються
Ціна купівлі ділянки майже завжди відрізняється від офіційного орієнтира вартості землі. Орієнтир стосується типової ділянки в зоні — з певними розмірами, використанням і параметрами забудови. Ці характеристики зазначено для кожної зони в BORIS NRW.
| Характеристика | Вплив на ціну |
|---|---|
| Розмір ділянки | Більші ділянки часто коштують менше за м², ніж типова ділянка для орієнтовної оцінки, а менші — більше. |
| Конфігурація ділянки, розташування на схилі | Вузькі, неправильної форми або круті ділянки складніше забудовувати. |
| Інтенсивність забудови (GFZ) | Той, кому дозволено будувати більше площі, платить більше. Комітет надає для цього коефіцієнти перерахунку. |
| Стан інфраструктурного облаштування | Орієнтир зазвичай стосується ділянки без несплачених внесків на інфраструктурне облаштування. Якщо внески ще належить сплатити, ціна відповідно знижується. |
| Розташування в зоні | Шум, орієнтація, сусідні будівлі та доступ мають різний вплив на зону. |
| Обтяження | Публічно-правові зобов’язання щодо забудови, права проходу або забруднення ділянки знижують вартість. |
Під час купівлі чи продажу беріть офіційний орієнтир вартості землі за основу й коригуйте його відповідно до характеристик ділянки. Якщо потрібна обґрунтована індивідуальна вартість, наприклад для спору між спадкоємцями чи податкової служби, може допомогти експертний висновок. Докладніше пояснює «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості».
05Перевірте будівельне законодавство: план забудови, § 34 BauGB
Можливість і допустимі умови забудови впливають на вартість ділянки більше за опис розташування. З’ясуйте право забудови до купівлі, а не після.
- 1План забудовиЯкщо є план забудови, то в ньому вказується тип і розмір забудови: житлова чи змішана зона, поверховість, межі забудови, форма даху. Містобудівне управління міста Дюссельдорфа надає інформацію.
- 2Територія в межах забудованих районів за § 34 BauGBБез плану забудови в мікрорайоні новобудова має вписуватися в навколишню територію – за типом, розмірами, способом будівництва та площею забудови. Те, що це насправді означає, часто є питанням тлумачення.
- 3Територія поза межами забудованих районів за § 35 BauGBЗа межами забудованих частин населених пунктів житлове будівництво дозволене лише як виняток. Низька ціна зазвичай не означає, що ділянка придатна під забудову.
- 4Попередній запит на будівництвоПодаючи попередній будівельний запит до будівельної інспекції, ви можете отримати роз’яснення окремих питань в обов’язковому порядку. Ви можете зробити договір купівлі залежним від результату.
Перевірка перед записом у нотаріуса
06Внески на інфраструктурне облаштування ділянки
Якщо дорога перед ділянкою ще остаточно не облаштована, місто може стягнути внески на інфраструктуру за §§ 127 і далі BauGB. Громада сама покриває щонайменше 10 % витрат, що підлягають розподілу (§ 129 абз. 1 BauGB), а решту розподіляє між прилеглими ділянками.
Участь власників прилеглих ділянок у розширенні й оновленні наявних вулиць регулює Kommunalabgabengesetz NRW. Останніми роками федеральна земля кілька разів змінювала ці правила. Яка норма діє для конкретних робіт, уточніть у міста; текст закону доступний на recht.nrw.de.
- 1Запросити довідку про внески на інфраструктурне облаштування ділянки (Anliegerbescheinigung)Місто підтверджує несплачені або очікувані внески щодо ділянки.
- 2Врегулювати в договорі купівлі-продажуВизначте, хто сплачує внески за вже розпочаті або завершені роботи. Без домовленості їх винен той, хто є власником на момент вручення офіційного рішення.
- 3Планування підключеньЗабудовник також оплачує постачальнику підключення до каналізації, води, електроенергії та телекомунікацій.
07Право забудови чужої землі (Erbbaurecht) як дешевша альтернатива
За права забудови чужої землі (Erbbaurecht) ви купуєте не ділянку, а право будувати на ній. За це ви сплачуєте власнику щорічну плату (Erbbauzins). Початкова потреба в капіталі значно зменшується, оскільки не потрібно платити за придбання ділянки.
| Пункт | На що ви звертаєте увагу |
|---|---|
| Щорічна плата за Erbbaurecht | Розмір і умова перегляду — часто прив’язані до індексу цін |
| Тривалість | Залишковий строк договору для наявних об’єктів; короткий залишковий строк ускладнює фінансування та продаж |
| Повернення права забудови власнику землі (Heimfall) | Причини, за якими власник може достроково витребувати право |
| Компенсація | Що ви отримаєте за будівлю після закінчення строку договору |
| За умови згоди | Чи потрібна згода власника на продаж або обтяження заставою |
Право забудови чужої землі (Erbbaurecht) часто надають церкви, фонди й муніципалітети. Його вигідність залежить від співвідношення щорічної плати за землю та ваших витрат на фінансування, а також від того, як довго ви плануєте залишатися. Установлення Erbbaurecht теж створює обов’язок сплатити податок на придбання нерухомості.
08Додаткові витрати на придбання земельної ділянки
У Північному Рейні-Вестфалії до ціни купівлі додається 6,5 % податку на придбання нерухомості. Додатково сплачують нотаріальні витрати й витрати на земельну книгу, розмір яких залежить від ціни купівлі, та комісію агента, якщо він бере участь в угоді.
| Стаття витрат | Основа | сума |
|---|---|---|
| Ціна купівлі | Приклад значення | 600.000,00 € |
| Податок на придбання нерухомості | 6,5% від вартості покупки | 39.000,00 € |
| Нотаріус та земельна книга | відповідно до закону про судові та нотаріальні витрати | за кошторисом |
| Комісія агента | вільно погоджено | за договором |
Законодавчий розподіл комісії агента нерухомості між покупцем і продавцем (§ 656c BGB) стосується лише квартир і односімейних будинків. Для незабудованої землі комісія обговорюється вільно. Також сплануйте витрати на обстеження, звіт про ґрунт і, якщо необхідно, очищення забрудненої ділянки або знесення старих будівель.
09Знайти земельні ділянки в Düsseldorf та околицях
Незабудованої землі в Дюссельдорфі мало. Багато будівельних майданчиків створюють шляхом знесення старої будівлі або розділення великої садової ділянки. Тому шукати потрібно не тільки «землю під забудову», а й будинки з великою земельною ділянкою.
- 1Пропозиції по районахАктуальні пропозиції перевіряйте безпосередньо у продавця: окремо зазначайте площу, можливості використання, права, інфраструктурне облаштування та ціну.
- 2Включіть прилеглу територіюПорівняйте офіційні орієнтири вартості землі за посиланнями «BORIS NRW: офіційна вартість землі», «BORIS NRW: офіційна вартість землі», «BORIS NRW: офіційна вартість землі» або «BORIS NRW: офіційна вартість землі» із бажаною локацією в Дюссельдорфі.
- 3Міські земельні ділянкиЧи пропонує місто Düsseldorf власні земельні ділянки для купівлі або встановлення Erbbaurecht, можна дізнатися на duesseldorf.de.
- 4Примусові аукціониДати Amtsgericht Düsseldorf опубліковано на порталі примусових аукціонів федеральних земель (zvg-portal.de). Перед аукціоном вивчіть експертний висновок у матеріалах справи.
Знайшовши нерухомість, порівняйте запитувану ціну з вартістю землі в зоні та характеристиками, згаданими вище. Якщо ціна значно вища, запитайте чому - можливо, більш висока дозволена забудова.
Часті запитання
Скільки коштує квадратний метр землі під забудову в Дюссельдорфі?
Це значною мірою залежить від зони. Офіційну орієнтовну вартість землі для зони з датою оцінки й характеристиками шукайте в BORIS NRW; це не ціна конкретної угоди.
Де в околицях Дюссельдорфа земельні ділянки найдешевші?
У більшості навколишніх міст орієнтири вартості землі нижчі, ніж у Düsseldorf, із великими відмінностями залежно від місця. Сторінки вартості землі для 28 навколишніх міст використовують однаковий показник і безпосередньо порівнюються.
Чи дорівнює Bodenrichtwert ціні купівлі?
Ні. Це середній показник для типової ділянки в зоні. Площа, конфігурація, право забудови й інфраструктура можуть підвищувати або знижувати ціну конкретної ділянки.
Що таке право забудови чужої землі (Erbbaurecht) і чи вигідне воно?
Ви отримуєте право забудови на чужій землі та сплачуєте за це річну орендну плату. Це особливо корисно, якщо орендна плата за землю низька порівняно з вашими фінансовими витратами, а термін досить довгий.
Які витрати додаються до ціни земельної ділянки?
У NRW — 6,5 % податку на придбання нерухомості, витрати на нотаріуса й земельну книгу та, за потреби, комісія агента. Додатково можливі внески на облаштування інфраструктури, геодезичні роботи, дослідження ґрунту й підключення будинку до мереж.
Без юридичних чи податкових консультацій
Цей посібник містить загальний огляд. Значення в BORIS NRW і інформація з міста є вирішальними. З питань покупки зверніться до нотаріуса, юриста або податкового консультанта.
Наступні кроки та пояснення
Джерела даних
Офіційне джерело · власний розрахунок · власний аналіз · оцінка DDORF → Методика
- Офіційне джерелоBürgerliches Gesetzbuch§ 436: публічні платежі, пов’язані із земельною ділянкоюДо джерела(відкриває нове вікно)
- Офіційне джерелоBORIS NRWОрієнтовна вартість землі по зонах, звіти ринку нерухомостіДо джерела(відкриває нове вікно)
- Офіційне джерелоBaugesetzbuch§ 196 Офіційні орієнтири вартості землі · § 34 Територія в межах забудованого населеного пункту · § 129 Внесок на інфраструктурне облаштуванняДо джерела(відкриває нове вікно)
- Офіційне джерелоErbbaurechtsgesetzУмови права забудови чужої землі, повернення права (Heimfall), компенсаціяДо джерела(відкриває нове вікно)
- Офіційне джерелоRecht NRWЗакон про муніципальні податки NRW, внески жителівДо джерела(відкриває нове вікно)