Цены земельных участков в Дюссельдорфе и окрестностях в 2026 году

01Цены земельных участков в 2026 году: обзор

Стоимость земли является наиболее надежным показателем цен на недвижимость в Дюссельдорфе. Он указывает среднюю стоимость одного квадратного метра неосвоенной земли в зоне. В основе лежат фактически уплаченные покупные цены, о которых нотариусы сообщают оценочной комиссии, а не цены, предложенные в рекламных объявлениях.

Gutachterausschuss Düsseldorf определяет значения по состоянию на 1 января (§ 196 BauGB). Для текущего выпуска дата оценки — 01.01.2026. Значения публикуются в BORIS NRW по лицензии «Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0», поэтому их можно свободно использовать.

Значения внутри города сильно различаются — между соседними зонами и особенно районами. Таблица на странице BORIS NRW: официальная стоимость земли обобщает зоны каждого района медианой и обновляется к каждой новой дате оценки. Для отдельных районов есть страницы предложений: Kaiserswerth, Benrath, Gerresheim и Angermund.

02Окрестности для сравнения: 28 городов.

В большинстве соседних городов ориентиры стоимости земли ниже, чем в Дюссельдорфе. Разница зависит от конкретного расположения: даже внутри одного города значения в центре и на окраине могут сильно различаться.

В каждом городе есть ответственная экспертная комиссия. Самостоятельные города и некоторые крупные районные города имеют свои комитеты, остальные районные города делят комитеты своего района. Это важно, если вы хотите прочитать отчет о рынке недвижимости или запросить оценку.

Сравнивайте ориентиры стоимости земли только для одинаковых типов участков и дат оценки. Различия зон и характеристик могут объяснять большой разброс. Используйте официальные сведения BORIS NRW и проверьте характеристики.

03Развитие с 2020

Для временного ряда нужны официальные значения для нескольких ключевых дат и сопоставимых зон. Изменение границ или особенностей может создать явную тенденцию. В этом руководстве не представлены собственные текущие временные ряды.

При чтении временного ряда помогают три момента:

1. 1Дата оценки вместо даты покупкиКаждое значение отражает уровень цен на 1 января. Изменения в течение года появятся только со следующей датой оценки.
2. 2Зоны меняютсяОценочные комитеты иногда меняют границы зон. Поэтому скачок медианы может быть связан и с изменением границ.
3. 3Мало продаж, большой эффектВ районах с малым числом незастроенных участков значения основаны на небольшом количестве сделок. Тогда комитет также выводит их по сопоставимым местам.

Дополнительные данные — число покупок, индексы цен и коэффициенты пересчёта — оценочная комиссия Дюссельдорфа ежегодно публикует в отчёте о рынке недвижимости. Он доступен через BORIS NRW.

04Ориентир стоимости земли и цена покупки: почему участки отличаются

Цена покупки участка почти всегда отличается от официального ориентира стоимости земли. Ориентир относится к типичному участку в зоне — с определённой площадью, видом использования и допустимой застройкой. Эти характеристики указаны в BORIS NRW для каждой зоны.

При покупке или продаже используйте официальный ориентир стоимости земли как отправную точку и учитывайте характеристики участка. Если нужна подтверждённая стоимость конкретного объекта, например для раздела наследства или Finanzamt, поможет экспертное заключение. Подробнее — Руководство по отчетам о рыночной стоимости.

05Ознакомьтесь со строительным законодательством: план застройки, § 34 BauGB

То, разрешено ли вам строить и каким образом, определяет ценность собственности больше, чем любое описание ее местоположения. Разъясните строительные законы до покупки, а не после.

1. 1План застройкиЕсли есть план застройки, в нем указывается тип и размер застройки: жилая или смешанная площадь, количество этажей, границы здания, форма крыши. Информацию предоставляет управление городского планирования города Дюссельдорфа.
2. 2Застроенная территория по § 34 BauGBБез плана застройки застроенного района новое здание должно вписываться в окружающую территорию – по типу, размерам, способу строительства и площади застройки. Что это на самом деле означает, часто является вопросом интерпретации.
3. 3Незастроенная территория вне населённого пункта по § 35 BauGBЗа пределами населенных пунктов жилищное строительство допускается только в исключительных случаях. Низкая цена обычно не означает, что здесь есть земля под застройку.
4. 4Предварительный запрос на строительствоПодав в строительную инспекцию предварительный запрос на строительство, вы можете получить разъяснения по отдельным вопросам в обязательном порядке. Вы можете поставить договор купли-продажи в зависимость от результата.

06Взносы на инфраструктурное обустройство участка

Если дорога перед объектом недвижимости еще не завершена окончательно, город может взимать плату за строительство в соответствии с разделами 127 и далее. BauGB. Муниципалитет самостоятельно несет не менее 10% приемлемых расходов (§ 129 параграф 1 BauGB). Остальное она распределяет между соседними объектами недвижимости.

Участие собственников прилегающих участков в расширении и обновлении существующих улиц регулирует Kommunalabgabengesetz NRW. Федеральная земля несколько раз меняла эти правила в последние годы. Применимые к конкретным работам правила уточняйте в городе; текст закона доступен на recht.nrw.de.

1. 1Запросить справку об инфраструктурных взносах (Anliegerbescheinigung)Город подтверждает, остались ли неуплаченные взносы по участку или предвидится их начисление.
2. 2Урегулировать в договоре купли-продажиОпределить, кто будет платить взносы за мероприятия, которые уже начались или завершились. Без регулирования ответственность на момент вручения уведомления лежит на том, кто является владельцем.
3. 3Запланировать подключение коммуникацийЗастройщик также оплачивает поставщику услуги канализации, воды, электричества и телекоммуникаций.

07Право застройки (Erbbaurecht) как более доступная альтернатива

При Erbbaurecht вы приобретаете не земельный участок, а право построить на нём здание. За это вы платите собственнику ежегодную плату за право застройки (Erbbauzins). Необходимые начальные средства заметно уменьшаются, потому что стоимость участка не входит в покупку.

Право застройки (Erbbaurecht) часто предоставляют церкви, фонды и муниципалитеты. Его выгодность зависит от соотношения ежегодной платы Erbbauzins и ваших расходов на финансирование, а также от того, сколько времени вы хотите оставаться. Установление Erbbaurecht также влечёт налог на приобретение недвижимости.

08Дополнительные расходы при покупке участка

В земле Северный Рейн-Вестфалия к цене покупки добавляется 6,5% налог на передачу собственности. Существуют также нотариальные и земельные расходы, которые зависят от покупной цены и, если задействован брокер, их комиссии.

Законодательное разделение брокерской комиссии между покупателем и продавцом (§ 656c BGB) применяется только к квартирам и частным домам. Для незастроенных земель комиссия является свободно обсуждаемой. Также запланируйте затраты на обследование, отчет о почве и, при необходимости, удаление загрязненных участков или старых построек.

09Найти земельные участки в Дюссельдорфе и окрестностях

Незастроенных земель в Дюссельдорфе мало. Многие строительные площадки создаются путем сноса старого здания или разделения большого садового участка. Поэтому следует искать не только «землю под застройку», но и дома с большими земельными участками.

1. 1Предложения по районамАктуальные предложения проверяйте непосредственно у продавца: отдельно указывайте площадь, возможности использования, права, инфраструктурное обустройство и цену.
2. 2Включите прилегающую территориюСравните выбранное место в Дюссельдорфе с окрестностями, используя официальные ориентиры BORIS NRW, сведения BORIS NRW, карта BORIS NRW и информация BORIS NRW.
3. 3Городские земельные участкиНа duesseldorf.de можно узнать, предлагает ли город Дюссельдорф собственные участки для продажи или с правом застройки (Erbbaurecht).
4. 4Принудительные торгиДаты принудительных торгов Amtsgericht Düsseldorf доступны на портале федеральных земель zvg-portal.de. До торгов изучите экспертное заключение в материалах дела.

После того, как вы нашли недвижимость, сравните запрашиваемую цену со стоимостью земли в зоне и характеристиками, упомянутыми выше. Если цена значительно выше, спросите, почему – возможно, более высокая разрешенная застройка.