Grundstückspreise in Düsseldorf und Umgebung 2026

01Grundstückspreise 2026 auf einen Blick

Den verlässlichsten Anhaltspunkt für Grundstückspreise in Düsseldorf liefert der Bodenrichtwert. Er gibt an, was ein Quadratmeter unbebautes Land in einer Zone im Durchschnitt kostet. Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise, die die Notariate dem Gutachterausschuss melden – keine Angebotspreise aus Inseraten.

Der Gutachterausschuss Düsseldorf ermittelt die Werte zum Stichtag 1. Januar (§ 196 BauGB). Die aktuelle Runde hat den Stichtag 01.01.2026. Veröffentlicht werden die Werte im Portal BORIS NRW unter der Lizenz „Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0“. Sie dürfen also frei genutzt werden.

Innerhalb der Stadt unterscheiden sich die Werte stark – zwischen benachbarten Zonen, aber vor allem zwischen den Stadtteilen. Die Stadtteil-Tabelle auf der Seite BORIS NRW: amtliche Bodenrichtwerte fasst die Zonen je Stadtteil als Median zusammen und wird mit jedem neuen Stichtag aktualisiert. Für einzelne Stadtteile gibt es eigene Angebotsseiten, etwa Kaiserswerth, Benrath, Gerresheim oder Angermund.

02Umland im Vergleich: 28 Städte

Im Umland liegen die Bodenrichtwerte in den meisten Städten unter dem Düsseldorfer Niveau. Wie groß der Abstand ist, hängt stark von der Lage ab – auch innerhalb einer Stadt unterscheiden sich Zentrum und Randlagen deutlich.

Jede Stadt hat einen zuständigen Gutachterausschuss. Kreisfreie Städte und einige große Kreisstädte haben einen eigenen, die übrigen Kreisstädte teilen sich den Ausschuss ihres Kreises. Das ist wichtig, wenn Sie den Grundstücksmarktbericht lesen oder ein Gutachten beantragen möchten.

Vergleichen Sie Bodenrichtwerte nur bei gleicher Grundstücksart und gleichem Stichtag. Unterschiedliche Zonen und Eigenschaften können große Abweichungen erklären. Nutzen Sie die amtlichen Angaben bei BORIS NRW und prüfen Sie die jeweiligen Merkmale.

03Entwicklung seit 2020

Für eine Zeitreihe benötigen Sie amtliche Werte zu mehreren Stichtagen und vergleichbaren Zonen. Veränderte Abgrenzungen oder Merkmale können einen scheinbaren Trend erzeugen. Dieser Ratgeber stellt keine eigene aktuelle Zeitreihe bereit.

Beim Lesen der Zeitreihe helfen drei Punkte:

1. 1Stichtag statt KaufdatumJeder Wert beschreibt das Preisniveau am 1. Januar. Entwicklungen im laufenden Jahr erscheinen erst mit dem nächsten Stichtag.
2. 2Zonen ändern sichGutachterausschüsse schneiden Zonen gelegentlich neu zu. Ein Sprung im Median kann daher auch an einer geänderten Abgrenzung liegen.
3. 3Wenige Verkäufe, große WirkungIn Stadtteilen mit wenigen unbebauten Grundstücken beruhen die Werte auf wenigen Kaufpreisen. Der Ausschuss leitet sie dann auch aus Vergleichslagen ab.

Ergänzende Zahlen – Zahl der Kauffälle, Preisindizes, Umrechnungskoeffizienten – veröffentlicht der Gutachterausschuss Düsseldorf jedes Jahr im Grundstücksmarktbericht. Er ist über BORIS NRW abrufbar.

04Bodenrichtwert vs. Kaufpreis: warum Grundstücke abweichen

Der Kaufpreis eines Grundstücks weicht fast immer vom Bodenrichtwert ab. Der Richtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone – mit einer bestimmten Größe, Nutzung und baulichen Ausnutzung. Diese Merkmale stehen in BORIS NRW bei jeder Zone dabei.

Für einen Kauf oder Verkauf bedeutet das: Nutzen Sie den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt und passen Sie ihn an die Merkmale des Grundstücks an. Brauchen Sie einen belastbaren Einzelwert – etwa für eine Erbauseinandersetzung oder das Finanzamt –, hilft ein Gutachten. Mehr dazu auf der Seite Ratgeber zu Verkehrswertgutachten.

05Baurecht prüfen: Bebauungsplan, § 34 BauGB

Ob und wie Sie bauen dürfen, entscheidet über den Wert eines Grundstücks mehr als jede Lagebeschreibung. Klären Sie das Baurecht vor dem Kauf, nicht danach.

1. 1BebauungsplanGibt es einen Bebauungsplan, legt er Art und Maß der Bebauung fest: Wohn- oder Mischgebiet, Geschosszahl, Baugrenzen, Dachform. Auskunft gibt das Stadtplanungsamt der Stadt Düsseldorf.
2. 2Innenbereich nach § 34 BauGBOhne Bebauungsplan im bebauten Ortsteil muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen – nach Art, Maß, Bauweise und überbauter Fläche. Was das konkret heißt, ist oft Auslegungssache.
3. 3Außenbereich nach § 35 BauGBAußerhalb der bebauten Ortsteile ist Wohnungsbau nur ausnahmsweise erlaubt. Ein günstiger Preis ist hier meist kein Bauland.
4. 4BauvoranfrageMit einer Bauvoranfrage beim Bauaufsichtsamt lassen Sie einzelne Fragen verbindlich klären. Den Kaufvertrag können Sie vom Ergebnis abhängig machen.

06Erschließungs- und Anliegerbeiträge

Ist die Straße vor dem Grundstück noch nicht endgültig hergestellt, kann die Stadt Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB erheben. Die Gemeinde trägt dabei mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands selbst (§ 129 Abs. 1 BauGB). Den Rest verteilt sie auf die anliegenden Grundstücke.

Ob Anlieger am Ausbau und an der Erneuerung bestehender Straßen beteiligt werden, regelt das Kommunalabgabengesetz NRW. Das Land hat diese Regeln in den vergangenen Jahren mehrfach geändert. Welche Regel für eine konkrete Maßnahme gilt, erfahren Sie bei der Stadt; den Gesetzestext finden Sie unter recht.nrw.de.

1. 1Anliegerbescheinigung anfordernDie Stadt bestätigt, ob für das Grundstück noch Beiträge offen sind oder absehbar anfallen.
2. 2Im Kaufvertrag regelnLegen Sie fest, wer Beiträge für bereits begonnene oder abgeschlossene Maßnahmen trägt. Ohne Regelung schuldet sie, wer bei Zustellung des Bescheids Eigentümer ist.
3. 3Anschlüsse einplanenKanal-, Wasser-, Strom- und Telekommunikationsanschluss zahlt der Bauherr zusätzlich an die Versorger.

07Erbbaurecht als günstige Alternative

Beim Erbbaurecht kaufen Sie nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf zu bauen. Dafür zahlen Sie dem Eigentümer einen jährlichen Erbbauzins. Der Kapitalbedarf zu Beginn sinkt deutlich, weil der Grundstückspreis entfällt.

Erbbaurechte vergeben häufig Kirchen, Stiftungen und Kommunen. Ob sich ein Erbbaurecht lohnt, hängt vom Verhältnis zwischen Erbbauzins und Ihren Finanzierungskosten ab – und davon, wie lange Sie bleiben wollen. Auch die Bestellung eines Erbbaurechts löst Grunderwerbsteuer aus.

08Kaufnebenkosten beim Grundstück

Zum Kaufpreis kommen in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die sich nach dem Kaufpreis richten, und – wenn ein Makler beteiligt ist – dessen Provision.

Die gesetzliche Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer (§ 656c BGB) gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim unbebauten Grundstück ist die Provision frei verhandelbar. Planen Sie außerdem Kosten für Vermessung, ein Bodengutachten und gegebenenfalls die Beseitigung von Altlasten oder Altbestand ein.

09Grundstücke finden in Düsseldorf und Umland

Unbebaute Grundstücke sind in Düsseldorf knapp. Viele Bauplätze entstehen durch Abriss eines Altbaus oder durch Teilung eines großen Gartengrundstücks. Suchen Sie daher nicht nur nach „Bauland“, sondern auch nach Häusern mit großem Grundstück.

1. 1Angebote je StadtteilAktuelle Angebote müssen Sie direkt beim Anbieter prüfen: Fläche, Nutzbarkeit, Rechte, Erschließung und Preis getrennt erfassen.
2. 2Umland einbeziehenVergleichen Sie Bodenrichtwerte in BORIS NRW: amtliche Bodenrichtwerte, BORIS NRW: amtliche Bodenrichtwerte, BORIS NRW: amtliche Bodenrichtwerte oder BORIS NRW: amtliche Bodenrichtwerte mit Ihrer Wunschlage in Düsseldorf.
3. 3Städtische GrundstückeOb die Stadt Düsseldorf eigene Flächen zum Kauf oder im Erbbaurecht anbietet, erfahren Sie auf duesseldorf.de.
4. 4ZwangsversteigerungenTermine des Amtsgerichts Düsseldorf stehen im Zwangsversteigerungsportal der Länder (zvg-portal.de). Prüfen Sie das Gutachten in der Akte vor dem Termin.

Haben Sie ein Grundstück gefunden, vergleichen Sie den geforderten Preis mit dem Bodenrichtwert der Zone und den oben genannten Merkmalen. Liegt der Preis deutlich darüber, fragen Sie nach dem Grund – etwa einer höheren zulässigen Bebauung.