Продаж будинку в Дюссельдорфі – крок за кроком

01Продаж будинку після розставання або розлучення: спільна підготовка

Перед можливим продажем насамперед з’ясуйте відкриті питання: хто зазначений у земельній книзі? Які кредити ще не погашені? Хто зараз живе в будинку і де житиме після продажу? Онлайн-оцінка не дає відповіді на питання про право власності чи аліменти.

Окремо запишіть бажану ціну, залишок боргу та очікувані витрати на продаж. Сума, що залишиться, сама по собі не визначає, скільки отримає кожна людина. Зафіксуйте, про що вже домовилися і які питання ще потребують правової або фінансової перевірки.

Якщо домовитися не вдається, опис об’єкта не вирішить суперечку. Упорядкуйте документи й отримайте незалежну консультацію щодо своєї ситуації, перш ніж брати на себе зобов’язання. Наші інструменти допомагають підготуватися, але не організовують продаж і не надають правового представництва.

Підготувати документи щодо кредиту та земельного обтяження · Спланувати зустріч із нотаріусом і підготувати документи

02Продаж будинку в старшому віці: спочатку визначити подальший план проживання

Продаж - це лише частина рішення. Спочатку запишіть, де ви хотіли б жити потім і яким вимогам має відповідати будинок: доступність, сходи, поточні витрати та близькість до людей, яких ви знаєте. Сам по собі певний вік не є приводом для продажу. Порівняйте утримання, оренду та продаж, виходячи з власних побажань та документально підтверджених витрат.

Відокремте одноразовий капітал від стабільного сімейного бюджету. Виручка від продажу після залишку боргу та власних витрат не дорівнює ціні пропозиції. Також плануйте переїзд, можливий перехідний етап і незайманий резерв. Наш калькулятор сценаріїв допомагає сортувати числа; він не містить жодних особистих податкових перевірок або обіцянок майбутніх прибутків від інвестицій.

Якщо ви хочете залишитися в будинку, порівняйте конкретні умови: договір оренди, право проживання та узуфрукт — різні правові моделі. Підготуйте запитання щодо приміщень, поточних витрат, значних ремонтів, подальшого виїзду та захисту ваших прав. До прийняття зобов’язань доручіть незалежну перевірку повного проєкту договору. DDORF надає безкоштовні орієнтири й робочі шаблони, а не посередництво в укладенні договорів.

Продати й залишитися жити: порівняти моделі · Розрахуйте власні сценарії ліквідності · Розрахунок права на проживання: сценарій замість фіксованої ставки відрахування · Розрахувати узуфрукт: прибутковість і тривалість як сценарій

03Продаж за 10 кроків (огляд)

Продаж будинку майже завжди відбувається в однаковій послідовності. Дотримуючись її, ви заощаджуєте час і уникаєте повторних переговорів.

1. 1Визначити вартістьСпочатку онлайн-оцінка, потім оцінка агента або експерта.
2. 2Уточнити фінансуванняЗапитайте в банку про залишок боргу, фіксовані процентні ставки та можливу компенсацію за дострокове погашення.
3. 3Збирати документиВитяг із земельної книги, кадастрова карта, енергетичний сертифікат, плани; для квартир — документи спільноти співвласників (WEG).
4. 4Вирішити: продаж через агента чи самостійноПорівняти пропозиції або продавати самостійно.
5. 5Встановити ціну пропозиціїІз запасом для переговорів, але близько до ринкового рівня.
6. 6Опис об’єкта й оголошенняФото, плани поверхів, обов'язкова інформація з енергетичного паспорта.
7. 7Огляди об’єктівУзгодити зустрічі разом, записати питання.
8. 8Перевірте покупцівВимагайте підтвердження фінансування перед нотаріальною зустріччю.
9. 9Нотаріус і договір купівлі-продажуПеревірте проєкт і посвідчіть його нотаріально.
10. 10ПередачаПісля сплати ціни купівлі: ключі, показання лічильників, протокол.

04Скільки коштує мій будинок?

Вартість залежить від розташування, ділянки, площі, року будівництва й стану. У Дюссельдорфі місце особливо важливе: будинок у Kaiserswerth чи Oberkassel коштує інакше, ніж подібний у Garath чи Eller. Визначити вартість можна трьома способами:

Офіційний орієнтир вартості землі та орієнтир вартості нерухомості — офіційні показники комітету з оцінки. Bodenrichtwert указує вартість квадратного метра незабудованої землі в зоні. Immobilienrichtwert указує типову вартість квадратного метра житлової площі забудованої ділянки. Обидва є середніми значеннями й не враховують фактичного стану та оснащення вашого будинку. Показник для вашої адреси наведено на сторінці «BORIS NRW: офіційна вартість землі».

Матеріал «Порадник про експертні висновки щодо ринкової вартості» пояснює цілі й відмінності різних оцінок. Калькулятор сценаріїв не є індивідуальною оцінкою вашого будинку.

05Документи: повний перелік

Покупці й банки завчасно запитують документи. Їхня відсутність затримує фінансування покупця. На отримання документів від установ закладіть кілька тижнів.

Відсутній енергетичний сертифікат — найпоширеніша причина затримки. Скільки він коштує й який тип вам потрібен, пояснює порадник «Енергетичний сертифікат».

06Продаж з агентом чи без?

Можливі обидва варіанти. Агент бере на себе опис об’єкта (Exposé), звернення, покази та переговори; продаючи самостійно, ви зберігаєте контроль і заощаджуєте комісію, але витрачаєте багато часу.

Розподіл комісії: Для квартир і односімейних будинків, які купує споживач, вирішальною є договірна модель. Якщо обидві сторони уклали договір з агентом, вони мають зобов’язатися сплатити однакові суми (§ 656c BGB). За погодженої передачі витрат після замовлення лише продавцем продавець має сам сплатити щонайменше таку саму частку; вимога до покупця підлягає сплаті лише після оплати продавцем і підтвердження цього (§ 656d BGB). Окреме замовлення пошуку лише покупцем не обмежується автоматично половиною комісії. Розмір комісії не встановлено законом — його можна погоджувати.

Попросіть відповідних агентів нерухомості надати перевірені рекомендації, запропонований маркетинговий план, послуги та договірні умови. Уточніть, як перевіряється інформація про тривалість або успішність продажу. Цей посібник не містить поточного рейтингу офісів.

07Встановіть ціну пропозиції та маркетинговий період

Установіть ціну оголошення близькою до ринкової, залишивши певний запас для переговорів. Якщо ціна завищена, звернень буде мало, оголошення залишатиметься довго, а покупці сумніватимуться. Подальші зниження цін помітні на порталах.

Занадто низька ціна теж ризикована: багато звернень за короткий час свідчить про попит, але, прийнявши першу пропозицію, ви можете втратити гроші. Тому деякі продавці використовують конкурс цінових пропозицій. Він юридично не зобов’язує — до нотаріального посвідчення кожна сторона може відмовитися.

Тривалість продажу залежить від об’єкта, ціни й порядку дій. Строк публікації оголошення не дорівнює часу до нотаріального укладення угоди. Цей порадник не містить актуальної середньої тривалості за даними DDORF. Спочатку підготуйте матеріали з розділу «Документи купівлі-продажу».

08Огляди та перевірка покупців

Підготуйтеся до переглядів: тримайте документи під рукою й відкрито повідомляйте про недоліки. Приховування відомих вам дефектів може спричинити відповідальність, навіть якщо договір виключає гарантійні зобов’язання.

Перш ніж призначити зустріч у нотаріуса, попросіть показати підтвердження фінансування від банку покупця. Загальної довідки про кредитоспроможність недостатньо — важливо, щоб банк фінансував саме цей об’єкт за цією ціною.

Індивідуальний запис замість масових переглядів і короткий попередній відбір по телефону довели свою ефективність: кожен, хто серйозно налаштований на покупку, знає свій бюджет і вже спілкувався з банком. Запишіть, кому які документи надсилали, і передавайте витяг із земельної книги та протокол лише тим, хто серйозно зацікавлений.

09Нотаріус, договір купівлі-продажу, передача

Договір купівлі-продажу майна дійсний лише за умови нотаріального посвідчення. Зазвичай покупець вибирає нотаріуса, оскільки він несе витрати.

1. 1Проект договоруНотаріус надсилає проєкт обом сторонам. Перевірте ціну купівлі, дату передачі, предмети, що продаються разом з об’єктом, і положення щодо недоліків.
2. 2Нотаріальне посвідченняНотаріус зачитує договір і пояснює його. Потім подає заяву про внесення забезпечувального запису для покупця (Auflassungsvormerkung).
3. 3Оплата купівельної ціниПокупець оплачує, як тільки нотаріус повідомить термін оплати. Ваш банк отримує решту боргу, якщо іпотечний кредит потрібно погасити.
4. 4ПередачаПередайте ключі, показання лічильників і документи за актом. Перереєстрація права власності в земельній книзі — окремий етап; необхідні передумови й документи перевіряє нотаріальна контора.

Податок на придбання нерухомості зазвичай сплачує покупець. Чинну ставку публікує податкова адміністрація NRW. До передачі ви як власник несете ризик: зберігайте страхування житлової будівлі. Воно переходить разом із правом власності до покупця, який потім може його припинити.

10Витрати для продавців

Більшу частину додаткових витрат на покупку несе покупець. Як продавець, ви, зокрема, зіткнетеся з такими речами:

Компенсація за дострокове погашення: Під час продажу можна достроково припинити кредит із фіксованою ставкою, але потрібно компенсувати банку втрату відсотків (§ 490 абз. 2 BGB). Якщо від повної виплати кредитних коштів минуло понад десять років, договір можна припинити без компенсації, попередивши за шість місяців (§ 489 абз. 1 № 2 BGB). Інші варіанти — передання кредиту покупцю або його перенесення на новий об’єкт. Уточніть умови у своєму банку.

11Податки при продажу будинку

Згенеровано ШІ

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG може виключати оподаткування прибутку від приватного продажу. Для цього слід, зокрема, перевірити наведені умови; цей огляд не оцінює майно підприємства й комерційні операції:

1. 1Десятирічний строк володінняМіж купівлею та продажем (за датами відповідних нотаріальних договорів) минуло понад десять років.
2. 2Власне користуванняВи проживали в будинку виключно самі від моменту купівлі або в рік продажу й у два попередні роки.

Прибуток від приватного продажу може підлягати податку на доходи за § 23 EStG. При цьому потрібно розрізняти виручку, витрати на придбання чи будівництво, витрати, пов’язані з отриманням доходу, й ураховану амортизацію. Неоподатковувані межі та інші особливості перевіряються в конкретній ситуації; проста різниця між двома цінами не є індивідуальним податковим розрахунком.

Підприємницька торгівля нерухомістю: Того, хто протягом кількох років купує й перепродає кілька об’єктів, можуть визнати підприємцем у сфері торгівлі нерухомістю. Тоді прибуток підлягає податку на доходи та, за відповідних умов, податку на підприємницьку діяльність навіть після десяти років. Критерії визначає податкова адміністрація у своїх роз’ясненнях. Якщо продаєте кілька об’єктів, доручіть податковому консультанту перевірити вашу ситуацію.

Податок на приватний продаж

12Особливі випадки: спадок, розлучення, оренда, право на проживання

13Продати будинок в околицях: Нойс, Золінген, Вупперталь, Дуйсбург, Крефельд

Основний порядок продажу подібний. Ціни, попит і відповідальні органи відрізняються; податкові та правові питання потрібно перевіряти для конкретної ситуації. Земельну книгу веде відповідний Amtsgericht. Кадастрову карту й відомості про публічно-правові обтяження щодо забудови надає місто або округ, а орієнтири вартості — місцевий комітет з оцінки.

Підготуватися допоможе «Огляд документів». Місцеву інформацію наведено в наших наявних посібниках для міст Neuss, Solingen, Wuppertal, Duisburg і Krefeld. Відповідальні комітети з оцінки публікують відповідні офіційні дані.