Продажа дома в Дюссельдорфе – шаг за шагом

01Продажа дома при расставании или разводе: совместная подготовка

Перед возможной продажей сначала выясните открытые вопросы: кто указан в земельной книге? Какие кредиты ещё не погашены? Кто сейчас живёт в доме и где будет жить после продажи? Онлайн-оценка не отвечает на вопросы о праве собственности или алиментах.

Отдельно запишите желаемую цену, остаток долга и ожидаемые расходы на продажу. Сумма, которая останется, сама по себе не определяет, сколько получит каждый человек. Зафиксируйте, о чём уже договорились и какие вопросы ещё требуют правовой или финансовой проверки.

Если договориться не получается, описание объекта не разрешит спор. Приведите документы в порядок и получите независимую консультацию по своей ситуации, прежде чем брать на себя обязательства. Наши инструменты помогают подготовиться, но не организуют продажу и не предоставляют правовое представительство.

Подготовить документы по кредиту и земельному обременению · Спланировать встречу с нотариусом и подготовить документы

02Продажа дома в старости: сначала уточните собственный жизненный план

Продажа – это только часть решения. Сначала запишите, где вы хотели бы жить впоследствии и каким требованиям должен соответствовать дом: доступность, лестница, эксплуатационные расходы и близость к знакомым людям. Определенный возраст сам по себе не является поводом для продажи. Сравните содержание, аренду и продажу, исходя из собственных пожеланий и документально подтвержденных затрат.

Отделите разовый капитал от устойчивого семейного бюджета. Выручка от продажи после оставшейся задолженности и собственных затрат не равна сумме цены предложения. Также планируйте переезд, возможный переходный этап и нетронутый резерв. Наш калькулятор сценариев помогает сортировать числа; он не содержит никакой личной налоговой проверки или обещаний будущих доходов от инвестиций.

Если хотите остаться в доме, сравните конкретные условия: аренда, право проживания и узуфрукт — разные правовые конструкции. Соберите вопросы о помещениях, текущих расходах, крупных ремонтах, последующем выезде и защите прав. До принятия обязательств поручите независимому специалисту проверить полный проект соглашения. DDORF предлагает бесплатные ориентиры и рабочие шаблоны, а не посредничество при заключении договора.

Продавай и оставайся: сравниваем модели · Рассчитайте собственные сценарии ликвидности · Расчет права на проживание: сценарий вместо фиксированного вычета · Рассчитать узуфрукт: доходность и продолжительность как сценарий

03Продажа за 10 шагов (обзор)

Продажа дома обычно проходит в одной и той же последовательности. Соблюдение этого порядка экономит время и помогает избежать повторных переговоров.

1. 1Определить стоимостьОнлайн-оценка как отправная точка, за которой следует оценка брокером или оценщиком.
2. 2Уточнить финансированиеСпросите в банке об оставшейся задолженности, фиксированных процентных ставках и возможных штрафах за досрочное погашение.
3. 3Соберите документыВыписка из земельной книги, земельная карта, энергетический сертификат, планы; на квартиры документы WEG.
4. 4Выбрать продажу с маклером или самостоятельноСравнить предложения или продвигать объект самостоятельно.
5. 5Установить цену предложенияЕсть возможности для переговоров, но близко к рынку.
6. 6Описание объекта и объявлениеФотографии, планы этажей, обязательные данные из энергетического сертификата.
7. 7ПросмотрыОбъединяйте встречи и фиксируйте вопросы.
8. 8Проверьте покупателейЗапросите подтверждение финансирования до оформления у нотариуса.
9. 9Нотариус и договор купли-продажиПроверьте проект и заверьте его.
10. 10ПередачаПосле оплаты стоимости покупки: ключи, показания счетчиков, журнал.

04Сколько стоит мой дом?

Стоимость зависит от расположения, участка, площади, года постройки и состояния. В Дюссельдорфе особенно важен район: дом в Kaiserswerth или Oberkassel имеет другую цену, чем сопоставимый дом в Garath или Eller. Есть три способа определить стоимость:

Ориентир стоимости земли и ориентир стоимости недвижимости — официальные значения Gutachterausschuss. Bodenrichtwert относится к квадратному метру незастроенного участка в зоне. Immobilienrichtwert — к квадратному метру жилой площади типичного застроенного объекта. Это средние значения без учёта состояния и оснащения именно вашего дома. Значение для своего адреса можно проверить на странице BORIS NRW: официальная стоимость земли.

Руководство по отчетам о рыночной стоимости объясняет цели и различия оценки. Калькулятор сценариев не составляет индивидуальную оценку вашего дома.

05Документы: полный список

Покупатели и банки запрашивают документы заранее. Если их не хватает, одобрение кредита может затянуться. На получение документов в ведомствах предусмотрите несколько недель.

Отсутствие энергетического сертификата часто задерживает подготовку. Его стоимость и нужный тип объясняет руководство Энергетический сертификат.

06Продажа с агентом или без?

Возможны оба варианта. Агент берёт на себя описание объекта (Exposé), обращения, показы и переговоры; продавая самостоятельно, вы сохраняете контроль и экономите комиссию, но тратите много времени.

Распределение комиссии: Для квартиры или односемейного дома при покупателе-потребителе важна договорная ситуация. Если обе стороны заключили договоры с агентом, их обязательства должны быть равны (§ 656c BGB). При согласованном переложении расходов после поручения только продавца он должен сам нести как минимум такую же долю. Требование к покупателю становится подлежащим оплате лишь после платежа продавца и предоставления подтверждения (§ 656d BGB). Поисковое поручение только покупателя не ограничено автоматически половиной комиссии. Размер комиссии законом не установлен и согласуется сторонами.

Запросите у подходящих агентов проверяемые рекомендации, предлагаемый план продвижения, перечень услуг и условия договора. Уточните, чем подтверждены заявления о сроках и успешности продаж. Статья не содержит актуального рейтинга агентств.

07Цена предложения и срок продвижения

Установите цену предложения близко к рыночной стоимости, оставив небольшой запас для переговоров. Завышенная цена приводит к малому числу обращений, долгой публикации и сомнениям покупателей. Последующие снижения цены заметны на порталах.

Слишком низкая цена тоже рискованна: множество обращений за короткое время показывает спрос, но принятие первого предложения может привести к потере денег. Поэтому некоторые продавцы проводят торги. Они не создают обязательства заключить сделку: до оформления у нотариуса любая сторона может отказаться.

Срок продажи зависит от объекта, цены и организации процесса. Длительность публикации объявления не равна времени до нотариального заключения сделки. Здесь нет актуальной средней длительности по данным DDORF. Начните с подготовки: документы для продажи.

08Просмотры и проверка покупателей

Хорошо подготовьтесь к просмотрам: держите документы под рукой и открыто сообщайте о недостатках. Умолчание об известных вам недостатках может повлечь ответственность даже при исключении гарантий в договоре.

Прежде чем назначить встречу у нотариуса, попросите показать подтверждение финансирования от банка покупателя. Общего отчёта о кредитоспособности недостаточно — важно, чтобы банк финансировал именно этот объект по этой цене.

Индивидуальные просмотры и короткий предварительный разговор по телефону помогают отобрать серьёзных покупателей. Заинтересованный человек обычно знает свой бюджет и уже обсуждал финансирование с банком. Записывайте, кому передали документы; выписку из земельной книги и протоколы отправляйте только тем, кто действительно намерен купить объект.

09Нотариус, договор купли-продажи, передача

Договор купли-продажи недвижимости действителен только в том случае, если он нотариально удостоверен. Покупатель обычно выбирает нотариуса, поскольку он несет расходы.

1. 1Проект договораНотариус отправляет проект договора обеим сторонам. Проверьте цену покупки, дату передачи, имущество, продаваемое вместе с объектом, и условия об ответственности за недостатки.
2. 2Нотариальное заверениеНотариус зачитывает и объясняет договор. Затем он подаёт заявление о предварительной записи перехода собственности (Auflassungsvormerkung) в пользу покупателя.
3. 3Оплата покупной ценыПокупатель платит, как только нотариус уведомит дату платежа. Ваш банк получает оставшуюся задолженность, если ипотека должна быть погашена.
4. 4ПередачаПередайте ключи, показания счётчиков и документы по акту. Переоформление собственности в земельной книге — отдельный этап; нотариус проверяет необходимые условия и документы.

Налог на приобретение недвижимости обычно платит покупатель. Актуальную ставку публикует налоговая администрация NRW. До передачи объекта риск несёте вы как собственник: сохраняйте страхование жилого здания. При переходе собственности оно переходит к покупателю, который затем может его расторгнуть.

10Затраты для продавцов

Большинство дополнительных расходов на покупку несёт покупатель. Для вас как продавца особенно важны следующие статьи расходов:

Штраф за досрочное погашение: При продаже можно досрочно прекратить кредит с фиксированной ставкой, возместив банку потерю процентов (§ 490 Abs. 2 BGB). Если после полной выдачи прошло больше десяти лет, возможно расторжение с уведомлением за шесть месяцев без компенсации (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Другой вариант — принятие кредита покупателем или перенос на новый объект; уточните это в банке.

11Налоги при продаже дома

Создано ИИ

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG может исключать налогообложение прибыли от частной продажи. Для этого необходимо проверить прежде всего следующие условия; имущество предприятия и коммерческие операции здесь не рассматриваются:

1. 1Десятилетний период владенияМежду покупкой и продажей (датой нотариального договора) прошло более десяти лет.
2. 2Собственное использованиеС момента покупки вы использовали дом исключительно для собственного проживания либо сами жили в нём в год продажи и два предыдущих года.

Налогооблагаемый прирост частного капитала может облагаться подоходным налогом в соответствии с разделом 23 EStG. Выручка, затраты на приобретение или производство, расходы, связанные с получением дохода и учитываемая амортизация должны учитываться отдельно. Пределы освобождения и другие особенности необходимо проверять в каждом конкретном случае; простая разница между двумя ценами не является расчетом личного налога.

Коммерческая торговля недвижимостью: Покупка и продажа нескольких объектов за несколько лет может быть признана коммерческой торговлей недвижимостью. Тогда прибыль облагается подоходным и, при применимости, промысловым налогом даже после десяти лет. Разграничение разъясняет налоговая администрация; при нескольких продажах обратитесь к налоговому консультанту.

Налог на частную продажу

12Особые случаи: наследование, развод, аренда, право проживания.

13Продажа дома в окрестностях: Нойс, Золинген, Вупперталь, Дуйсбург, Крефельд

Основные этапы продажи похожи. Цены, спрос и компетентные органы различаются; налоговые и правовые вопросы требуют индивидуальной проверки. Земельную книгу ведёт соответствующий Amtsgericht. Кадастровый план и сведения о строительных обременениях получают в городе или округе, ориентиры стоимости — в местной оценочной комиссии.

Подготовить документы поможет чек-лист документов. Местные особенности описаны в руководствах для городов Neuss, Solingen, Wuppertal, Duisburg и Krefeld. Официальные исходные данные публикуют компетентные Gutachterausschüsse.